Planujesz kupno mieszkania od dewelopera? Najpierw upewnij się, że bank zaakceptuje inwestycję

Bezpieczeństwo finansowe przy zakupie mieszkania od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera to dla większości osób decyzja na całe życie. Nie chodzi tylko o wybór odpowiedniego lokalu, ale przede wszystkim o bezpieczne przejście procedury kredytowej. Jednym z najczęstszych błędów jest podpisanie umowy deweloperskiej zanim bank zaakceptuje inwestycję. To może skończyć się stratą zadatku, karami umownymi i poważnymi problemami finansowymi.

Dlaczego akceptacja inwestycji przez bank jest kluczowa?

Bank finansując zakup mieszkania, nie kieruje się zaufaniem do dewelopera, lecz twardymi zasadami bezpieczeństwa. Weryfikuje on nie tylko kredytobiorcę, ale również samą inwestycję, ponieważ to nieruchomość staje się zabezpieczeniem kredytu. Bank sprawdza m.in.:

• czy pozwolenie na budowę jest prawomocne,
• czy inwestycja nie jest obciążona hipoteką lub roszczeniami, które mogą obciążyć kupowaną nieruchomość,
• czy deweloper prowadzi sprzedaż z wykorzystaniem mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• czy dokumentacja inwestycji jest kompletna i zgodna z ustawą deweloperską.

Jeśli inwestycja nie przejdzie weryfikacji, bank po prostu nie udzieli finansowania, nawet jeśli klient ma odpowiednią zdolność kredytową.

Co jeszcze może pójść nie tak?

Nie każdy wniosek kredytowy kończy się pozytywną decyzją, nawet jeśli wydaje się, że „wszystko jest w porządku”. Często analitycy dopatrzą się czegoś, co z pozoru wydaje się drobiazgiem:

• uznają część dochodu za niestabilną (np. prowizje, premie, zlecenia),
• zauważą inne zobowiązania wpływające na zdolność,
• lub uznają, że forma umowy o pracę lub działalności nie daje wystarcznego zabezpieczenia spłaty kredytu.

W takiej sytuacji klient może nie dostać kredytu lub otrzymać niższą kwotę niż zakładał. A jeśli w tym czasie ma już podpisaną umowę deweloperską i wpłacony zadatek – ryzykuje jego utratę.

Bezpieczniejsze rozwiązanie – umowa rezerwacyjna

Zanim podpiszesz umowę deweloperską, warto zawrzeć umowę rezerwacyjną. To bezpieczniejsza forma zabezpieczenia mieszkania na czas uzyskania decyzji kredytowej.

Czas trwania umowy

Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony. Jeśli rezerwujący ubiega się o kredyt, okres rezerwacji powinien uwzględniać czas potrzebny na uzyskanie decyzji kredytowej lub promesy. W praktyce jest to zwykle od 30 do 60 dni.

Opłata rezerwacyjna

Może, ale nie musi być pobierana. Jeśli jest, to:

• nie może przekraczać 1% ceny lokalu,
• zaliczana jest na poczet ceny zakupu,
• po zawarciu umowy deweloperskiej musi zostać przekazana na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni.

W razie odmowy kredytu – opłata rezerwacyjna musi zostać zwrócona klientowi.

Kiedy podpisanie umowy deweloperskiej ma sens?

Najlepiej dopiero wtedy, gdy:

• inwestycja została zaakceptowana przez bank,
• masz wstępną lub ostateczną decyzję kredytową,
• a deweloper potwierdził, że Twoje środki trafią na rachunek powierniczy.

Taki układ eliminuje większość ryzyk – i po stronie kupującego, i po stronie banku.

Podsumowanie

Podpisanie umowy deweloperskiej przed weryfikacją inwestycji przez bank to proszenie się o kłopoty. Nie tylko inwestycja może zostać odrzucona, ale również Twoja zdolność kredytowa może zostać oceniona inaczej, niż się spodziewasz.

Dlatego:
👉 Najpierw decyzja banku i akceptacja inwestycji, potem podpisanie umowy deweloperskiej. A zanim to nastąpi, zabezpieczeniem Twoich środków jest umowa rezerwacyjna – to najrozsądniejsze rozwiązanie dla każdego kupującego.