Czy konserwator zabytków to problem?
Czy ochrona konserwatora to problem dla banków?
Nieruchomości objęte ochroną konserwatora należą do trudniejszych przypadków, ale nie są niemożliwe do sfinansowania w bankach. Instytucje finansowe podchodzą do takich zabezpieczeń ostrożnie, ponieważ każda praca związana z budową, remontem czy modernizacją musi być uzgodniona z konserwatorem zabytków. Część banków z góry odmawia finansowania nieruchomości objętych ochroną konserwatora, nawet jeśli chodzi jedynie o zakup. Na szczęście większość instytucji daje zielone światło – pod warunkiem spełnienia dodatkowych wymogów.
Zakup nieruchomości
Jeśli ochrona konserwatora obejmuje nabywaną nieruchomość mieszkalną, wystarczy znaleźć bank, który akceptuje takie zabezpieczenie. W tym przypadku nie trzeba dostarczać osobnego pisma od konserwatora, bo bank samodzielnie sprawdza tę informację. To najmniej skomplikowany scenariusz i nie wymaga dodatkowej ingerencji konserwatora.
Zakup i remont / Remont
Jeżeli planujemy zakup oraz remont nieruchomości objętej ochroną konserwatora lub posiadamy już taki budynek i chcemy go wyremontować, bank oprócz standardowego kosztorysu prac – zażąda również pisma od konserwatora zabytków, potwierdzającego brak sprzeciwu wobec planowanych działań. Bez takiego dokumentu finansowanie zazwyczaj nie będzie możliwe.
Budowa, rozbudowa lub modernizacja domu
Najbardziej skomplikowana sytuacja występuje, gdy chodzi o budowę, rozbudowę lub modernizację budynku. W pierwszej kolejności trzeba uzyskać pozwolenie na budowę, a urząd wydający decyzję ma obowiązek skonsultować inwestycję z konserwatorem zabytków. Brak jego zgody oznacza odmowę wydania pozwolenia na budowę w zakresie objętym ochroną.
Otrzymanie pozwolenia oznacza, że konserwator pozytywnie zaopiniował inwestycję, ale w praktyce dla banków sam dokument urzędowy często nie jest wystarczający. Instytucje finansowe wymagają dodatkowego pisma od konserwatora, potwierdzającego brak zastrzeżeń do inwestycji. Nawet pieczęć konserwatora na projekcie budowlanym (na podstawie art. 39 ust. 4 Prawa budowlanego, który wprowadza domniemanie zgody, jeśli konserwator nie zajmie stanowiska w ciągu 30 dni) nie zawsze jest uznawana przez bank jako wystarczające potwierdzenie.
Doświadczenie pokazuje, że przy finansowaniu inwestycji objętych ochroną konserwatora kluczowe jest wcześniejsze uzyskanie jednoznacznego stanowiska urzędu, najlepiej w formie osobnego pisma. Ułatwia to procedurę i minimalizuje ryzyko odmowy kredytu.
Ochrona konserwatora a podejście banków do akceptacji nieruchomości
| Bank | Podejście / warunki |
|---|---|
| Alior Bank | Finansuje lokale mieszkalne (w tym w budynkach wielorodzinnych), domy jednorodzinne oraz kamienice (tylko z lokalami mieszkalnymi) o powierzchni użytkowej do 500 m² |
| Bank Millennium | Dla nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską maksymalny kredyt to 50% wartości nieruchomości. |
| Bank Pekao S.A. | Nie wyklucza, chodź przeprowadzi dokładną analizę wniosku |
| BNP Paribas | Akceptuje finansowanie konkretnych przypadków: nabycie lokalu z remontem lub bez w budynku wpisanym do rejestru zabytków, nabycie lokalu od dewelopera na obszarze objętym ochroną konserwatorską, budowa nabywanego lokalu lub domu pod warunkiem zakończenia prac ziemnych i dokumentacyjnego potwierdzenia braku przeciwwskazań do dalszych prac. |
| BOŚ Bank | Zasadniczo nie przyjmuje jako zabezpieczenia nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków lub ewidencji zabytków, z wyjątkiem nabycia nieruchomości lokalowych; nieruchomości użytkowanych lub z pozwoleniem na użytkowanie wydanym nie wcześniej niż 10 lat przed złożeniem wniosku; nieruchomości o zadawalającym stanie technicznym (potwierdzonym operatem lub dokumentami) lub z zadeklarowanym remontem |
| Citi Handlowy | Zasadniczo nie finansuje takich nieruchomości - wyłącznie w drodze indywidualnego odstępstwa |
| ING Bank Śląski | Akceptuje zabezpieczenie na takich nieruchomościach |
| mBank | Akceptuje, chodź decyzje podejmowane indywidualnie i zależne od stanu technicznego nieruchomości |
| PKO BP | Bank nie zabezpiecza się na nieruchomościach objętych ochroną konserwatora. |
| Santander Bank | Akceptuje zabezpieczenie na takich nieruchomościach |
| VeloBank | Akceptuje, chodź ostateczną decyzję podejmuje analityk |
Uwaga: Powyższe informacje stanowią skrót stanowisk i mogą ulec zmianie. Zawsze warto potwierdzić wymagania banku przed złożeniem wniosku.
