Nieruchomości niekwalifikujące się do kredytu hipotecznego

Zakup z pomocą kredytu hipotecznego to dla wielu osób jedyna realna droga do własnego M. Jednak nie wszystkie nieruchomości można sfinansować w ten sposób. Banki bardzo wnikliwie analizują każdą nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu, szacując potencjalne ryzyko jej późniejszej sprzedaży. W przypadkach, gdy w ocenie banku „coś” może stanowić przeszkodę w upłynnieniu takiej nieruchomości, może zostać wydana decyzja negatywna.

Co istotne, takie sytuacje nie dotyczą wyłącznie lokali mieszkalnych – nieruchomości niekwalifikujące się do kredytu hipotecznego to również domy jednorodzinne, segmenty, działki. Czasem powodem odmowy jest nietypowy stan prawny, czasem wiek lub stan techniczny, a czasem nietypowe położenie lub przeznaczenie działki. Warto wiedzieć, które czynniki są najbardziej problematyczne, aby uniknąć rozczarowania przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny.

Mieszkania – na co uważać planując zakup?

Mieszkania mogą być odrzucone przez bank z powodu problemów prawnych, technicznych lub nietypowego przeznaczenia. W tej części omówię główne czynniki ryzyka przy finansowaniu kredytem hipotecznym mieszkań, w tym stan prawny lokalu, jego stan techniczny oraz specyficzne wymagania banków.

Stan prawny nieruchomości

Banki bardzo dokładnie analizują dokumentację prawną i księgę wieczystą. Problemy mogą pojawić się w następujących sytuacjach:

• Brak możliwości założenia księgi wieczystej – uniemożliwia to ustanowienie hipoteki, która jest podstawowym zabezpieczeniem banku.

• Nieuregulowany stan prawny gruntu pod blokiem – jeśli właściciel działki nie ma pełnych praw do gruntu, bank może uznać nieruchomość za ryzykowną.

• Lokal mieszkalny podzielony na dwa lokale, które prawnie stanowią jeden lokal mieszkalny – w takim przypadku bank może odmówić finansowania, ponieważ nie jest możliwe jednoznaczne określenie zabezpieczenia kredytu.

Stan techniczny budynku i lokalu

Banki chcą mieć pewność, że nieruchomość, która staje się zabezpieczeniem kredytu, ma trwałą wartość i nie wymaga natychmiastowych, kosztownych remontów. Odmowa kredytu może nastąpić w przypadku:

• Braku instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej lub ogrzewania.

• Ogrzewania w lokalu wyłącznie na węgiel (piece kaflowe).

• Obecności wspólnych pomieszczeń sanitarno-higienicznych w lokalu mieszkalnym (np. WC „za kotarą” lub wspólna toaleta dla wielu lokali).

• Nieruchomości powstałej w wyniku samowoli budowlanej, w tym tzw. „dobudówki”.

Domy – które mogą być problematyczne dla banków?

Domy i budynki jednorodzinne również podlegają rygorystycznej ocenie banków, zwłaszcza pod kątem stanu prawnego działki, konstrukcji budynku i lokalizacji. W tej części przedstawię najczęstsze sytuacje, w których domy mogą zostać odrzucone przez banki, a także zaznaczę aspekty techniczne, prawne i lokalizacyjne wpływające na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego.

Stan prawny domu i działki

• Brak dostępu do drogi publicznej – banki wymagają, by nieruchomość miała dostęp do drogi; brak możliwości przejazdu może uniemożliwić późniejszą sprzedaż lub egzekucję zabezpieczenia.

• Budynek nieoddany do użytkowania lub w trakcie legalizacji samowoli budowlanej – domy postawione bez pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia budowy lub formalnego naniesienia domu na mapy nie mogą stanowić zabezpieczenia dla banków.

• Współwłasność w częściach ułamkowych – spotykane dla domów bliźniaczych lub szeregowych, gdzie działki nie są wyodrębnione. Banki traktują to jako trudność w ustanowieniu hipoteki i ograniczenie płynności przy sprzedaży.

• Dom nachodzący na granicę działki – dla większości banków będzie to problem, należy spodziewać się decyzji negatywnej w takim przypadku bądź żądania sprostowania granic działki.

Stan techniczny domu

• Brak podstawowych instalacji – domy bez podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej lub centralnego ogrzewania są uznawane za nieruchomości wysokiego ryzyka. Koszty doprowadzenia instalacji mogą być bardzo wysokie, a bank nie chce ryzykować utraty wartości zabezpieczenia.

• Eternit na dachu – domy wymagające modernizacji dachu w większości przypadków nie zostaną zaakceptowane, chyba, że zadeklarowana zostanie wymiana dachu.

• Nietypowa konstrukcja – np. domy z kontenerów, z bali drewnianych, gliny lub słomy, a także domki mobilne. Takie nieruchomości trudniej wycenić i mogą mieć ograniczoną trwałość, co zwiększa ryzyko dla banku.

• Budynki na działkach ROD – nie mogą być finansowane kredytem hipotecznym, ponieważ ich charakter jest przejściowy, a ustanowienie hipoteki jest niemożliwe.

• Domy letniskowe niezwiązane trwale z gruntem – bez trwałego powiazania takiej nieruchomości fundamentami żaden bank nie zabepieczy się na takiej nieruchomości.

Część III – Czynniki wspólne dla mieszkań i domów

Niektóre czynniki ryzyka wpływają zarówno na mieszkania, jak i domy. Banki biorą je pod uwagę przy decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego.

Lokalizacja i ryzyko geologiczne

Do najczęstszych problemów należą nieruchomości niekwalifikujące się do kredytu hipotecznego ze względu na lokalizację nieruchomości:

• Tereny szkód górniczych kategorii 3, 4 lub 5 – banki analizują takie nieruchomości bardzo wnikliwie lub odrzucają od razu wniosek.

• Tereny zalewowe – nieruchomości na takich obszarach mogą być trudniejsze do ubezpieczenia, co wpływa na decyzję banku.

• Nieruchomości na rynku trudno zbywalnym – bardzo mało transakcji lub nietypowa transakcja (np. bardzo duży dom), transakcje rzadko przeprowadzane, tereny wyludniające się – tak zlokalizowane nieruchomości mogą być powodem do odmowy z uwagi na słaby lub trudny do sprzedaży rynek nieruchomości.

Przeznaczenie i forma własności

Nie wszystkie nieruchomości można traktować jako mieszkalne w rozumieniu banku. Problematyczne mogą być:

• Mieszkanie lub dom z częścią usługową – zbyt duża powierzchnia komercyjna, przekraczająca 30-50% całości powierzchni nieruchomości w większości banków będzie powodem do odrzucenia wniosku.

• Condohotele – ze względu na specyfikę najmu krótkoterminowego banki odrzucają takie lokale.

• Lokale przeznaczone na wynajem – jeżeli wprost deklarujemy, iż nieruchomość przeznaczona będzie na wynajem, może być to powodem odmowy udzielenia kredytu (z założenia kredyt hipoteczny przeznaczony na cel mieszkaniowy ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, a nie komercyjne – taki cel wymaga innych warunków cenowych kredytu).

Specyfika polityki banku

Każdy bank ma własną politykę dotyczącą akceptowalnych nieruchomości, co oznacza, że różne instytucje mogą inaczej oceniać ten sam lokal lub dom. Poniżej przykłady najczęstszych różnic:

• Ogrzewanie piecem kaflowym – niektóre banki akceptują taki system ogrzewania w mieszkaniach, inne bez zadeklarowanej wymiany instalacji na bardziej nowoczesną odrzucają nieruchomość.

• Minimalny metraż mieszkania – część banków wyklucza mieszkania poniżej 25 m², inne dopuszczają nawet 15 m².

• Nieruchomość objęta ochroną konserwatorską – jeden bank zaakceptuje ją bez problemu, inny odrzuci wniosek, a jeszcze inny może wymagać zwiększenia wkładu własnego nawet do 50%.

• Powierzchnia domu względem pozostałej zabudowy – jeśli dom zajmuje mniej niż pozostała zabudowa (garaże, pomieszczenia gospodarcze), dla niektórych banków może to być powód odmowy, inne banki udzielą kredytu bez problemu.

• Przeznaczenie działki – działka o mieszanym przeznaczeniu (np. część mieszkaniowa, część lasy, łąki, pastwiska) może wymagać wyższego wkładu własnego (nawet 40%), w innych bankach jest akceptowana bez problemu lub odrzucana na starcie.

• Zabudowa zagrodowa – dla niektórych banków problematyczna, dla innych możliwa do sfinansowania bez dodatkowych wymagań.

Wycena nieruchomości

Każdy bank zleca rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości nieruchomości. Jeśli wartość z operatu szacunkowego będzie niższa niż cena zakupu, kredyt może zostać obniżony lub wniosek odrzucony. Wycena bierze pod uwagę stan techniczny budynku, lokalizację, wielkość nieruchomośći oraz ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w okolicy.

Podsumowanie

Odmowa kredytu hipotecznego nie zawsze wynika z sytuacji finansowej kredytobiorcy. Często przeszkodą jest sam przedmiot finansowania. Dlatego przed podjęciem decyzji warto sprawdzić stan prawny, techniczny i lokalizacyjny nieruchomości, aby uniknąć sytuacji, w której nieruchomości niekwalifikujące się do kredytu hipotecznego uniemożliwią finansowanie zakupu. Przede wszystkim każdą transakcję warto skonsultować z ekspertem hipotecznym, który uchroni przed inwestycją w nieruchomość, której bank nie sfinansuje oraz warto zabezpieczyć się odpowiednimi zapisami w umowie przedwstępnej, jeżeli jednak chcesz zaryzykować.