Czy warto interesować się takimi nieruchomościami?

Nieuregulowane grunty a zakup mieszkania

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niestety, nie wszyscy kupujący zdają sobie sprawę, że oprócz standardowych formalności, takich jak sprawdzenie księgi wieczystej czy zdolności kredytowej, warto również zwrócić uwagę na status prawny gruntu, na którym stoi budynek. Problemy pojawiają się, gdy działka, na której wybudowano blok mieszkalny, nie ma uregulowanego stanu prawnego, a prawa do niej rości sobie spółdzielnia mieszkaniowa lub deweloper. Jakie zagrożenia wynikają z takiej sytuacji i na co zwrócić uwagę?

Czym są nieuregulowane grunty?

Nieuregulowany grunt to taki, którego status prawny nie jest jednoznacznie określony. Może to oznaczać:

• brak wyodrębnionej własności działki,
• nieuregulowane roszczenia dawnych właścicieli lub ich spadkobierców,
• brak wpisu w księdze wieczystej,
• toczące się postępowania sądowe dotyczące praw do gruntu,
• użytkowanie wieczyste wygasłe lub nieprzedłużone.

W przypadku mieszkań w blokach taka sytuacja oznacza, że kupujący może mieć trudności z pełnym nabyciem prawa własności, w tym z założeniem księgi wieczystej dla nieruchomości.

Problem z kredytem hipotecznym

Banki wymagają pełnej transparentności prawnej nieruchomości przed udzieleniem kredytu. Jeśli grunt pod budynkiem jest nieuregulowany, uzyskanie finansowania może być niemożliwe lub bardzo utrudnione. Każdy bank podchodzi do takiej sytuacji inaczej:

• Alior Bank – Jeśli dla lokalu założona jest księga wieczysta, bank nie analizuje statusu prawnego gruntu. Jeśli księgi wieczystej brak, istnieje możliwość finansowania pod warunkiem przedstawienia innego zabezpieczenia.
• Bank Millennium – Nie akceptuje takich nieruchomości jako zabezpieczenie, chyba że kredytobiorca przedstawi inną nieruchomość na zabezpieczenie.
• Bank Pekao SA – Nie udzieli kredytu, jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu.
• BNP Paribas, BOŚ Bank, Citi Handlowy, mBank, Santander Bank, SBR Bank, VeloBank – Nie kredytują nieruchomości na nieuregulowanych gruntach.
• ING Bank Śląski – Kredytowanie możliwe tylko w przypadku spółdzielni i jeśli dla lokalu założona jest księga wieczysta. Nie finansuje lokali na gruntach deweloperskich, które mają nieuregulowany stan prawny.
• PKO BP – Możliwe zabezpieczenie na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, ale tylko pod warunkiem uregulowanego stanu prawnego gruntu.

Jakie jeszcze ryzyka ponosi kupujący?

• Ryzyko utraty mieszkania lub roszczeń osób trzecich – jeżeli grunt pod budynkiem został zajęty bezprawnie, mogą pojawić się dawni właściciele lub ich spadkobiercy z roszczeniami o zwrot nieruchomości. Może to skutkować koniecznością długotrwałych procesów sądowych, a w skrajnych przypadkach nawet utratą mieszkania.
• Problemy z przeniesieniem własności – jeśli deweloper lub spółdzielnia nie mają pełnych praw do gruntu, mogą pojawić się trudności z uzyskaniem aktu notarialnego przeniesienia własności. Ostatecznie kupujący może mieć jedynie roszczenie do lokalu zamiast pełnych praw własnościowych.
• Brak możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego we własność – nieuregulowany status działki często oznacza, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest niemożliwe, co w przyszłości może generować dodatkowe koszty i utrudnienia prawne.
• Dodatkowe opłaty i komplikacje administracyjne – mieszkanie na gruncie o nieuregulowanym statusie może wiązać się z wyższymi opłatami, np. roszczeniami ze strony spółdzielni lub koniecznością dodatkowych opłat za użytkowanie gruntu. Ponadto nieuregulowany status może powodować problemy przy sprzedaży nieruchomości w przyszłości.

Jak się zabezpieczyć przed zakupem mieszkania na nieuregulowanym gruncie?

• Sprawdzenie księgi wieczystej – przed zakupem należy dokładnie przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości i/lub działki, na której stoi budynek. Brak wpisu dotyczącego prawa własności działki powinien wzbudzić czujność.
• Analiza sytuacji prawnej gruntu – warto poprosić dewelopera lub spółdzielnię o dokumenty potwierdzające ich prawa do gruntu, np. umowy użytkowania wieczystego lub akty własności.
• Uzyskanie zaświadczenia o braku roszczeń – dobrą praktyką jest zwrócenie się do urzędu miasta lub starostwa o zaświadczenie, że wobec gruntu nie toczą się postępowania reprywatyzacyjne ani inne roszczeniowe.
• Konsultacja z prawnikiem – jeśli sytuacja prawna działki budzi wątpliwości, warto skorzystać z pomocy specjalisty, który oceni ryzyka i wskaże potencjalne rozwiązania.
• Unikanie ryzykownych ofert – jeżeli deweloper lub spółdzielnia unika odpowiedzi na pytania o status gruntu, lepiej zrezygnować z zakupu i poszukać bezpieczniejszej oferty.

Podsumowanie

Nieuregulowane grunty to poważne zagrożenie dla kupujących mieszkania, mogące prowadzić do problemów z finansowaniem, własnością i przyszłą sprzedażą lokalu. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto dokładnie przeanalizować status prawny działki, w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem oraz upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona ryzykiem roszczeń. Świadomość tych zagrożeń pozwoli uniknąć kosztownych błędów i zapewni bezpieczny zakup mieszkania.