Komentarz do obecnej sytuacji rynku kredytów hipotecznych

Zmiany, zmiany, zmiany…

tyle jako ekspert hipoteczny z kilkunastoletnim doświadczeniem mogę powiedzieć. O kredyt hipoteczny będzie coraz trudniej przez najbliższe miesiące. Czy trend zostanie utrzymany? Bądź banki poluzują swoją politykę kredytową? Jeszcze ciężko stwierdzić. Na pewno nadchodzą czasy, w których już tak łatwo nie sfinansujemy „własnego M”.

Większy wkład własny.

Kurczy się lista banków, które pozwalają udzielić kredytu z 10% wkładem własnym. By dostać kredyt hipoteczny coraz częściej wymagane jest wniesienie 20%, w niektórych przypadkach nawet 30% wkładu własnego. Co ciekawe, polityka kredytowa banków z 10% wkładem własnym nie daje już nawet pewności na akceptację takiego wkładu własnego. Zdarzaja się decyzje kredytowe zwiększające wkład własny z 10% do 15% lub 20%. Ryzyko kredytowe w bankach czuwa bardzo mocno co pokazuje rzeczywistość. Niepewność tego jak długo będziemy wychodzić z recesji pokazuje, że banki oczekują jednak większego zaangażowania swoich środków w inwestycje. Przerzucają część ryzyka na Klienta wymagając większego wkładu, by jak najmniej stracić w razie spadku cen nieruchomości.

Własna firma – bank przyjrzy ci się bardziej!

Regularnie banki zmieniają obostrzenia w udzielaniu kredytów hipotecznych dla osób, które prowadzą własną działalność. Banki już nie tylko patrzą na wyniki finasowe ale także na branżę w której prowadzona jest firma. Jeżeli należysz to branży, którą doknęły skutki COVID-19 to nie dostaniesz finansowania. Wymieniać branż nie będę, bo nie wszyscy (jeszcze) restrykcyjnie traktują działalności. Gołym okiem można spojrzeć na branże, które borykają się z problemami w związku z COVID-19 i to one najczęściej przewijają się na liście branż, których obecnie bank nie obsłuży. Niektórzy gracze poszli jeszcze dalej, całkowicie zablokowali możliwość udzielnia kredytu hipotecznego, gdy dochodem jest własna działalność gospodarcza.

Umowa zlecenie. Coraz częściej nie akceptowalna.

Kolejna ze zmian w kredytach hipotecznych. Umowa zlecenie dotąd nie była niczym zaskakująym dla banków. Bez problemów można było dostać kredyt hipoteczny na 30 lat mając umowę zlecenie od 12 miesięcy i na 6 miesięcy w przód chociażby. Coraz więcej banków wycofuje się z akceptacji umowy zlecenia. Zbyt łatwo ją stracić, stąd zmiany.

Umowa o pracę na czas określony.

Ostatnio coraz częściej spotykam wykluczenie w bankach finansowania osób z umowami na czas określony. Mało tego, nawet jeżeli bank akceptuje taką umowę, to i tak przyjrzy się bardziej temu jakie są szanse odnowienia takiej umowy. Brany jest pod uwagę czas końca umowy względem składania wniosku o kredyt hipoteczny, branża pracodawcy, realność utrzymania obecnego stanowiska. Stabilność dochodu jest podstawą do udzielenia kredytu hipotecznego obecnie.

Branża twojego pracodawcy.

Nie wystarczy już mieć umowę na czas nieokreślony, zarabiać bardzo dobrze, nawet na dobrym stanowisku by dostać kredyt hipoteczny. Bank przyjrzy się także branży pracodawcy. To jedna z najnowszych zmian. Jeżeli pracodawca może znajdować się na liście branż, których dotyka problem w związku z COVID-19 to bank nie koniecznie odmówi kredytu, ale poprosi o większy wkład własny.

Marże w góre, Wibor w dół.

Wibor bije kolejne historyczne rekordy spadków w dół. Jeszcze przed wybuchem pandemii COVID-19 kształtował się na poziomie 1,71%, na dzień dzisiejszy wynosi 0,7%! Dodam tylko, że wartość stawki Wibor sprzed pandemii kształtowała się na stałym poziomie przez dobre 5 lat, o czym pisałem w swoim artykule. Wibor, jako składnik oprocentowania kredytu daje ulgę osobom posiadającym kredyt hipoteczny ze zmienną stopą procentową, których umowy zostały zawarte jeszcze do 03/2020. Spadek Wiboru zauważają także banki. Jeszcze pół roku temu można było dostać marże 1,3% wnioskując o kredyt hipoteczny, obecnie 2,0% to już dobra marża. Finalnie, kształ oprocentowania kredytu hipotecznego nie wiele zmienia się wobec tego jaki wynosił przed wybuchem pandemii. Ale…podwyżka marży, która rzekomo ma rekompensować bankom spadający Wibor będzie przecież przez całe 20-30 lat spłaty kredytu. Marża w umowie o kredyt hipoteczny jest stała, nie zmienna. Nie wykluczone, że Wibor wróci do poziomu sprzed pandemii, wówczas raty kredytów hipotecznych także pójdą w górę. Najbardziej odczują ich skutek osoby zaciągające obecnie kredyt hipoteczny.

Ceny nieruchomości z bardzo niewielką korektą.

Rynek nieruchomości jeszcze nie zanotował znaczących spadków, pomimo drugiego miesiąca pandemii. Widać owszem spadek, ale osób zainteresowanych kupnem mieszkania. Korekty cen nieruchomości są bardzo nieznaczne, można rzec bardzo kosmetyczne. Przed wybuchem COVID-19 rynek nieruchomości był rozgrzany do czerwoności a ceny mieszkań biły rekordy. Deweloperzy do dziś dnia nie zwalniają tempa z budowami, czas na poważną korektę cen przyjdzie, ale pewnie nie prędko. O ile w ogóle.

Kiedy starać się o kredyt hipoteczny? Teraz, czy później?

To chyba jedyne pytanie, na które nie potrafię jednoznacznie odpowiedzieć. Z jednej strony obostrzenia w bankach, które pewnie będą się pogłębiać z drugiej strony rosnące marże kredytów, do tego jeszcze ceny nieruchomości bez znaczącego spadku. Kiedy po kredyt hipoteczny? Każdy raczej na to pytanie musi sam sobie odpowiedzieć, bo jednak nie wiadomo jak długo będziemy żyć w takiej rzeczywistości. Zbyt wiele czynników decyduje o tym kiedy powinniśmy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Wkład własny, stabilność dochodów, sytuacja ekonomiczna. Na pewno łatwiej o kredyt hipoteczny nie będzie przez pewien czas. Pytanie jak długi ten czas będzie?

Dawid Żychlińki / Ekspert Hipoteczny