Ustawa Bezpieczny kredyt 2%

Ustawa bezpieczny kredyt 2%

Prace nad projektem ustawy bezpieczny kredyt 2% rozpoczeły się na początku lutego. W dniu 14/03/2023 złożono projekt ustawy do Sejmu do procedowania a uchwalono Ustawę 26/05/2023.

// AKTUALIZACJA z dn. 07/06/2023 \\

Decyzją Prezydenta RP w dniu 07/06/2023 Ustawa została podpisana, tym samym program rusza zgodnie z założeniami ustawy, tj. 01/07/2023.

Czego możemy się spodziewać po programie?

Bezpieczny kredyt 2% będzie mógł zostać udzielony osobom, które:

1. Nie są obecnie ani nie były wcześniej właścicielami mieszkania/domu zarówno z prawem własności jak również ze spółdzielczym-własnościowym prawem do nieruchomości, z wyjątkiem sytuacji w której:
   a) posiadają bądź posiadali nie więcej jak 50% udziałów w jednej nieruchomości nabytej wyłącznie w drodze dziedziczenia i nie zamieszkują w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy,
   b) są właścicielami nieruchomości, która jest wyłączona z użytkowania na podstawie decyzji nadzoru budowlanego w związku z katastrofą budowlaną, skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu,
   c) są właścicielami nieruchomości, która jest wyłączona z użytkwania na podstawie decyzji nadzoru budowlanego od co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie kredytu,
   d) nabyto bądź odziedziczono prawo własności lub spółdzielcze prawo do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego bądź domu, które zbyto przed ukończeniem 18 roku życia,
   e) jeden z małżonków zbył nieruchomość mieszkalną jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego, a drugi z małżonków nie posiada i nigdy nie posiadał nieruchomości mieszkalnej.
   
2. Prowadzą gospodarstwo domowe w Polsce (w tym cudzoziemcy) bądź poza terytorium RP jeżeli posiadają obywatelstwo polskie bądź są obcokrajowcami prowadzącymi gospodarstwo domowe z obywatelem polskim.
3. W dniu złożenia wniosku o kredyt nie są ani nie były stroną umowy innego kredytu hipotecznego zawartego w okresie 36 miesięcy poprzedzających złożenie tego wniosku w celu nabycia lokalu nabycia lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu albo domu, z wyjątkiem sytuacji w której:
   a) odstąpiono od umowy na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy […].
4. Mają nie więcej jak 45 lat, przy czym warunek wystarczy, że spełni co najmniej jeden z kredytobiorców.
5. Maksymalna kwota bezpiecznego kredytu na zakup nieruchomości lub zakup i remont to:
   a) 500 000 zł bądź
   b) 600 000 zł w przypadku małżeństw, badź par nie będących w związku formalnym ale wychowujących co najmniej jedno wspólne bądź przysposobione sądowo dziecko, bądź singi wychowujących co najmniej jedno własne bądź przysposobione sądowo dziecko.
6. Wkład własny jaki maksymalnie można będzie wnieść nie może przekraczać kwoty 200 000 zł, z wyjątkiem:
   a) budowy domu – limit będzie liczony do kwoty 1 000 0000 zł, której to kwoty nie może przekroczyć sumując wartość działki i koszt budowy domu.
7. Maksymalna kwota bezpiecznego kredytu na budowę domu (na działce nie rozpoczęto prac budowlanych, ani nie jest zabudowana innym budynkiem mieszkalnym):
   a) 500 000 zł dla singli,
   b) 600 000 zł w przypadku małżeństw, badź par nie będących w związku formalnym ale wychowujących co najmniej jedno wspólne bądź przysposobione sądowo dziecko, bądź singi wychowujących co najmniej jedno własne bądź przysposobione sądowo dziecko.
8. Maksymalna kwota bezpiecznego kredytu na dokończenie budowy domu (na działce rozpoczęto budowę domu bądź zabudowana jest innym budynkiem mieszkalnym):
   a) 100 000 zł dla singi, jeżeli wartość działki (i ew. rozpoczęta budowa domu) mieści się w wartości powyżej 200 000 zł,
   b) 150 000 zł w przypadku małżeństw, badź par nie będących w związku formalnym ale wychowujących co najmniej jedno wspólne bądź przysposobione sądowo dziecko, bądź singi wychowujących co najmniej jedno własne bądź przysposobione sądowo dziecko, jeżeli wartość działki (i ew. rozpoczęta budowa domu) mieści się w wartości powyżej 200 000 zł,
   c) 500 000 zł dla singli jeżeli wartość działki (i ew. rozpoczęta budowa domu) mieści się w wartości do 200 000 zł,
   d) 600 000 zł w przypadku małżeństw, badź par nie będących w związku formalnym ale wychowujących co najmniej jedno wspólne bądź przysposobione sądowo dziecko, bądź singi wychowujących co najmniej jedno własne bądź przysposobione sądowo dziecko, jeżeli wartość działki (i ew. rozpoczęta budowa domu) mieści się w wartości do 200 000 zł.
9. Maksymalny limit kredytu i wkładu własnego (zakup, zakup+remont, budowa) wynosi:
   a) 700 000 zł bądź
   b) 800 000 zł dla małżeństw, bądź osób wychowujących co najmniej jedno dziecko,
   c) 1 000 000 zł dla wszystkich osób budujących dom, pod warunkiem, że wkładem własnym będzie wyłącznie nieruchomość gruntowa, nie obciążona kredytem hipotecznym na budowę domu.
10. Dopłaty do programu bezpieczny kredyt 2% przyznawane będą wyłącznie dla umów zawartych o okresowo stałą stopę procentową ustalaną na okres 60 miesięcy a dopłaty obejmować będą tylko i wyłącznie okres pierwszych 120 rat (zarówno samych rat odsetkowych w przypadku np. budowy domu, bądź budowy mieszkania przez dewelopera gdzie stosowana jest karencja w spłacie kapitału jak również dla rat kapitałowo-odsetkowych).
11. Bezpieczny kredyt 2% w okresie dopłat będzie spłacany w ratach malejących, po okresie zakończenia dopłat spłata będzie następowała w ratach równych, chyba, że kredytobiorca złoży w banku wniosek o utrzymanie dotychczasowego systemu spłaty rat.
12. Ustawa daje także rozwiązanie, które ma zmnimalizować szok raty kredytu po okresie dopłat. W przypadku, gdy rata kredytu po zakończeniu dopłat jest wyższa od raty, która była w okresie dopłat istnieje możliwość wydłużenia na wniosek kredytobiorcy okresu spłaty o nie więcej jak 5 lat. Przy czym by móc z tego skorzystać muszą zostać spełnione poniższe warunki:
    a) wiek najmłodszego z kredytobiorców nie może przekroczyć 50 lat w chwili wygaśnięcia dopłat, albo
    b) kredytobiorcy nie mogli naruszyć zasad warunkujących zwrot i zaprzestanie dopłat zapisanych w ustawie,
    c) należy złożyć wniosek w banku kredytującym, przy czym tego ustawa nie reguluje jak taki wniosek będzie rozpatrywał bank? z automatu na wniosek klienta? czy będzie badał na nowo zdolność kredytową? Mowa jest tylko o wydłużeniu okresu o nie więcej jak 5 lat, równie dobrze może to być 1 miesiąc. Prawdopodobnie bank będzie wydłużał okres spłaty do maksymalnego jaki pozwala wewnętrzna regulacja. Nie wiadomo jak podejdzie do kwestii badania zdolności kredytowej.
13. Ustawą zapisany zostaje warunek, iż bezpieczny kredyt 2% nie może odbiegać cenowo od standardowej oferty cenowej osób nie biorących kredytu w programie. Klient ma mieć takie same warunki cenowe korzystając z programu bezpieczny kredyt 2% jak i nie korzystając z programu. Chodzi o manipulację ceną kredytu, tak by banki nie kusiło podwyższać oprocentowania stałego dla osób z programu, które będą miały dofinansowanie do oprocentowania.
14. Możliwość skorzystania z programu bezpieczny kredyt 2% ma być ustawowo zagwarantowana do dnia 31 grudnia 2027 r., przy czym osoby chcące dokończyć budowę domu, których wkład własny przekracza 200 000 zł będą mogły skorzystać z programu maksymalnie do dnia 31 grudnia 2025 r.
15. Bezpieczny kredyt 2% nie może zostać udzielony na:
    a) wykup części udziałów w prawie własności bądź spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego bądź domu,
    b) sfinasowanie zakupu nieruchomości, która jest przedmiotem cesji praw wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej bądź deweloperskiej,
    c) nieruchomość objętą kredytem w programie bezpieczny kredyt 2% wykorzystywaną do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jak będzie obliczana dopłata?

Dopłata do oprocentowania będzie obliczana według poniższego wzoru, z uwzględnieniem pewnych cech:

• przyjmowany będzie wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej, którą ustali Bank Gospodarstwa Krajowego jako iloczyn współczynika 0,9 i obliczonej średniej ważonej oprocentowania kredytów hipotecznych we wszystkich bankach z okresowo stałą stopą procentową, udzielonych w ostatnim kwartale. Oznacza to, że jeżeli średnie oprocentowanie kredytu w bankach opartego o stałą stopę procentową za ostatni kwartał wyniesie 9% to przyjęty zostanie wskaźnik, który będzie podstawą do naliczenia dopłat w wysokości 8,1% (9% x 0,9 = 8,1%),
• wskaźniki średniej kwartalnej stopy procentowej będą publikowane co kwartał w terminie 45 dni od zakończenia kwartału, przy czym pierwszy wskaźnik, który będzie obowiązywał do czasu, aż BGK nie opublikuje swoich danych będzie zapisany w ustawie i obliczany będzie według wskaźnika średniej kwartalnej stopy stanowiącej iloczyn WIRON obowiązującej w dniu 1 lipca 2023 i współczynnika 1,2. Biorąc pod uwagę, że ustawa ruszyć ma 1 lipca, to pierwszy realny wskaźnik stałej stopy możemy poznać po zakończeniu 3 kwartału + 45 dni, czyli okolice połowy listopada 2023 roku,
• ustawą wprowadzony zostanie „hamulec” maksymalnej dopłaty do oprocentowania, który wynosić będzie 7%. Oznacza to w praktyce, iż bank będzie dopłacał maksymalną różnicę między średnim wskaźnikiem kwartalnej stopy procentowej a oprocentowaniem 2%, nie więcej jak 7%. Pokazując na liczbach, jeżeli oprocentowanie kredytu zapisane w umowie wyniesie 10% a BGK ustali, iż w kwartale średnie stawki w bankach oprocentowania stałego wynosiły 9% to dopłata będzie wynosiła: (9%x0,9) – 2% = 6,1%. Zatem z 10% oprocentowania dopłacona zostanie część 6,1%, a różnicę zapłaci kredytobiorca, tj. 3,9%. Czym niższe stałe oprocentowanie w banku otrzymamy, tym większą dopłatę uzyskamy, nie więcej jak 7%.

Kiedy utracone zostanie prawo do dopłat?

1. Kredytobiorca został prawomocnie skazany za przestępstwo określone w art. 297 § 1 lub 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r.  – chodzi o przestępstwa bankowe, związane z fałszowaniem dokumentacji, udzielaniem nieprawdziwej informacji (zwrot całości dopłaty).
2. W ciągu 24 miesięcy od dnia zgłoszenia zakończenia budowy lub nabycia prawa własnościowego bądź spółdzielczo-własnościowego prawa związanego z lokalem bądź domem nie rozpoczęto w nieruchomości prowadzenia gospodarstwa domowego. Chodzi o fakt zamieszkania. Umowy deweloperskie są wyłączone też z tego warunku, bowiem liczy się fakt przeniesienia własności na kredytobiorcę a to następuje po zakończeniu budowy przez dewelopera i czas ten liczony jest od daty aktu notarialnego przeniesienia własności wybudowanego lokalu. (w przypadku naruszenia warunku następuje zawieszenie dopłat od kolejnego miesiąca, w którym ziścił się poniższy warunek. Dopłaty do końca miesiąca, w którym należały się dopłaty, tj. do miesiąca zdarzenia nie podlegają zwrotowi).
3. W okresie przysługiwania dopłat do oprocentowania dokonano poniższych czynności (w przypadku naruszenia warunku następuje zawieszenie dopłat i zwrot dopłaty* od kolejnego miesiąca, w którym ziścił się poniższy warunek. Dopłaty do końca miesiąca, w którym należały się dopłaty, tj. do miesiąca zdarzenia nie podlegają zwrotowi):
   a) zbycia prawa własności nieruchomości, z wyłączeniem rozszerzenia wspólności majątkowej na zasadach zbycia udziałów lub zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców,
   b) zbycia spółdzielczego prawa własności nieruchomości, z wyłączeniem zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców,
   c) zmiana sposobu użytkowania nieruchomości w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych,
   d) kredytobiorca nabył prawo własności albo spółdzielcze prawo własności do nieruchomości (z wyłączeniem sytuacji, w której odziedziczono nieruchomość),
   e) wynajęcia lub użyczenia nieruchomości osobie trzeciej (nawet jej części),
   f) kredytobiorca zaprzestał prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości na okres co najmniej 12 miesięcy (za wyjątkiem sytuacji, w której drugi kredytobiorca zamieszkuje nieruchomość bądź zaprzestanie nastąpiło w wyniku wyłączenia z użytkowania na podstawie decyzji nadzoru budowlanego),
   g) kredytobiorca udostępnił do zamieszkania lub wspólnego z nim prowadzenia gospodarstwa domowego do której posiada prawo własności bądź nieruchomość, którą wybudował osobie, która w okresie 12 miesięcy poprzedzających udzielenie kredytu prowadziła z tą osobą wspólne gospodarstwo domowe albo która, będąc drugim rodzicem dziecka kredytobiorcy urodzonego lub przysposobionego przed dniem udzielenia kredytu nie prowadziła gospodarstwa domowego wspólnie z kredytobiorcą a prowadzenie przez tę osobę gospodarstwa domowego wspólnie z kredytobiorcą oznaczałoby naruszenie warunku posiadania praw do nieruchomości na moment zawarcia związku małżeńskiego bądź urodzenia dziecka (w praktyce: jeżeli jedno z osób z pary, które nie jest małżeństwem posiada prawo do nieruchomości mieszkalnej, które nabyło po dniu urodzenia dziecka a do kredytu przystępuje osoba, która nie ma praw do nieruchomości i jednocześnie deklaruje, iż wychowuje samotnie dziecko po czym po udzieleniu kredytu osoby te zamieszkują wspólnie -> w myśl tego przepisu takie obejście prawa jest złamaniem reguły i warunkuje zwrotem dopłaty).
4. W okresie przysługiwania dopłat do oprocentowania dokonano poniższych czynności (w przypadku naruszenia poniższego warunku dopłaty zostaną zawieszone):
   h) w stosunku do kredytobiorcy ogłoszono upadłość,
   i) stroną umowy kredytu przestał być kredytobiorca, który w dniu udzielenia kredytu spełniał warunek wieku – nie więcej jak 45 lat (z wyjątkiem sytuacji, w której kredytobiorca spełniający ten warunek przestał być nim w zwiazku z jego śmiercią),
   j) dokonano częściowej spłaty kredytu, chyba że spłaty tej dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia kredytu albo spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją albo łączna wysokość nadpłaty i wniesionego wkładu własnego  nie przekroczyła kwoty 200 000 zł albo łączna wysokość nadpłaty i zapłaconej raty kredytu nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej raty, którą kredytobiorca zapłacił pomniejszoną o dopłatę do raty,
   k) nastąpiła zmiana sposobu oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne.

 *warunku e) i f) nie stosuje się, jeżeli spełnienie przesłanek nastąpiło w wyniku rozpoczęcia przez kredytobiorcę prowdzenia gospodarstwa domowego wspólnie z małżonkiem, do którego nabył on prawo do nieruchomości przed dniem zawarcia małżeństwa z kredytobiorcą lub które nabył w drodze dziedziczenia.

Program w liczbach

Założenia programu mówią o konkretnych środkach budżetowych, które mają zostać zapisane do wykorzystania na poszczególne lata. W każdym roku w przypadku wyczerpania się puli 90% środków Bank Gospodarstwa Krajowego będzie wstrzymywał przyjmowanie nowych wniosków. Możliwość złożenia wniosku w programie pojawi się dopiero w kolejnym roku, chyba że odblokowana zostanie chwilowo niewykorzystana pula na dany rok.

Pula środków wygląda następująco:

• rok 2023 – 8 mln zł
• rok 2024 – 941 mln zł
• rok 2025 – 1 107 mln zł
• rok 2026 – 1 432 mln zł
• rok 2027 – 1 725 mln zł
• rok 2028 – 1 581 mln zł
• rok 2029 – 1 301 mln zł
• rok 2030 – 1 152 mln zł
• rok 2031 – 1 054 mln zł
• rok 2032 – 1 010 mln zł

Powyższa pula może zostać zwiększona w ramach rezerwy celowej, bądź zmieniona jeszcze w drodze pisania ustawy.

Smutna prawda na temat środków na rok 2023 jest taka, że rozdanie tych środków może rozegrać się już w godzinach roboczych, a nie nawet dniach. Biorąc pod uwagę analizy BIK na temat średniej kwoty kredytu hipotecznego oraz wyliczajac pierwszy wskaźnik stawki do naliczania oprocentowania z dnia np. 14/03/2023 jakim jest WIRON 3M x 1,2 (7,04%) to:

• za 01/2023 średnia kwota kredytu wyniosła 320 000 zł -> co pozwoliłoby na zawarcie ok 992 umów
• wykorzystując maksymalną kwotę kredytu 500 000 zł -> wystarczyłaby ona na 635 umów
• wykorzystując maksymalną kwotę kredytu 600 000 zł -> wystarczyłaby ona na 529 umów

Obserwując zainteresowanie programem oraz biorąc od uwagę dane historyczne to za miesiąc 01/2023 podpisano 6 200 umów kredytu hipotecznego, to jest średnio 282 umowy dziennie i był to najgorszy miesiąc od lat pod względem liczby zawartych umów. Patrząc perspektywę poprzednich lat w 06/2022 podpisano 11 400 umów a w 01/2021 podpisano 16 800 umów o kredyt hipoteczny.

Strona rządowa w sprawie uchwalonego programu podkreśla kilka rzeczy:

„Czekamy na podpis pana prezydenta i zgodnie z planem już z początkiem lipca program zostanie uruchomiony” – zaznaczył Minister Rozwoju i Technologii Waldemar Buda.

„Proponujemy rozwiązanie rewolucyjne, jakiego w wolnej Polsce jeszcze nie było. To sami zainteresowani będą decydować jak wykorzystać oferowane wsparcie. Wielkość, lokalizacja, rynek wtórny czy pierwotny, dom czy mieszkanie – o tych kwestiach będę decydować obywatele, a nie urzędnicy” – podkreślił szef w komentarzu przesłanym PAP.

„Dotrzymaliśmy obietnic, jeśli chodzi o terminy. Dotrzymamy też zapewnienia, że nie zabraknie pieniędzy. Tu nie będzie działać zasada +kto pierwszy ten lepszy+ – zapewnił Buda. (PAP)

Czy stanie się jak strona rządowa zapewnia? Zobaczymy już niebawem w praktyce 🙂