W końcu znane są szczegóły nowego programu!

Projekt ustawy pierwsze mieszkanie

Na stronach rządowych pojawił się projekt ustawy pierwsze mieszkanie. Projekt doczekał się już jednej zmiany, nie wykluczone, że będą kolejne. Za każdym razem projekt ustawy jest przeze mnie aktualizowany po zmianach.

Data wejśćia w życie programu zaplanowana jest na 15.01.2025.

//Aktualizacja z 12.12.2024 – Rząd wycofuje się z kredytu pierwsze mieszkanie\\

Na jaki cel?

• budowa domu, dokończenie budowy,  w tym jego wykończenie,
• zakup działki i budowa jednocześnie,
• zakup działki z rozpoczętą budową i dokończenie budowy,
• nabycie własnościowego mieszkania lub domu, w tym wykończenie wraz z przynależnym do nieruchomości miejscem postojowym, garażem, komórką lokatorską,
• realizacja kooperatywy mieszkaniowej,
• nabycie spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu, w tym jego wykończenie i wkład budowlany oraz nabycie przynależnych do nieruchomości miejsca postojowego, garażu, komórki lokatorskiej,
• kredyt konsumencki (nie hipoteczny) w celu partycypacji w kosztach Spółdzielczych Inicjatych Mieszkaniowych (SIM), Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) bądź sfinansowania wkładu mieszkaniowego do lokali spółdzielczo-lokatorskich.

Warunki brzegowe

• dostępny dla bezdzietnych singli, którzy na dzień 1 stycznia roku złożenia wniosku nie ukończyli 35 r.ż. (limit wieku nie dotyczy osób z orzeczoną niepełnosprawnością),
• dostępny dla par/małżeństw bez górnej granicy wiekowej, w tym dla wszystkich innych osób, które tworzą wspólne gospodarstwo domowe,
• kredyt udzielany tylko w PLN,
• udzielany tylko w okresowo stałej stopie procentowej, która obowiązuje co najmniej 60 miesięcy,
• minimalny okres kredytowania 15 lat,
• kredyt udzielany w ratach malejących w okresie dopłat, oraz w ratach równych po okresie dopłat
• warunki kredytu w ramach programu nie mogą być gorsze niż standardowa oferta kredytu hipotecznego,
• kredytobiorca nie jest stroną innej umowy kredytu mieszkaniowego,
• kredytobiorca nie był stroną umowy kredytu hipotecznego w okresie 36 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku, której celem było nabycie nieruchomości, z wyjątkiem sytuacji w której umowę rozwiązano w związku ze skutecznym odstąpieniem od umowy bądź mowa wygasła samoczynnie z powodu nie spełnienia warunków umownych kwalifikujących do uruchomienia kredytu,
• możliwe będzie udzielenie kredytu z gwarancją bez wkładu własnego, tj. w połączeniu z rodzinnym kredytem mieszkaniowym – wysokość gwarancji nie może być większa jak 100 000 zł a limit wydatków na cel mieszkaniowy musi mieścić się w kwocie 1 000 000 zł (co w praktyce oznacza, że kredyt z zerowym wkładem własnym może wynieść maksymalnie 500 000 zł, każdy kredyt powyżej tej kwoty do 1 mln będzie już z dodatkowym wkładem własnym kredytobiorcy),
• maksymalny wkład własny jaki można będzie wnieść to 50% całokowitych kosztów.

Warunki kredytobiorcy dotyczące nabywanej/budowanej nieruchomości w ramach programu pierwsze mieszkanie

• kredyt w programie udzielony zostanie tylko osobie/osobom, które po nabyciu/wybudowaniu nieruchomości będą jej jedynymi właścicielami (nie dopuszczalny jest chodźby minimalny udział innych osób we własności nieruchomości, np. rodziców)
• osoby przystępujące do kredytu w programie muszą posiadać udziały w nabytej/wybudowanej nieruchomości w formie współwłaności małżeńskiej, bądź w ramach równych udziałów, jeżeli nie będą małżeństem (w przypadku budowy domu na działce, która jest własnością tylko jednego kredytobiorcy działkę trzeba będzie uwspólnić w przypadku wnioskowania przez dwóch kredytobiorców),
• kredyt nie zostanie udzielony na zakup cesji praw z umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej, ani deweloperskiej,
• nabyta/wybudowana nieruchomość, której kredytu udzielono w połączeniu z  programem bez wkładu własnego nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej do czasu spłaty udzielonej gwarancji.

Warunki stawiane kredytobiorcom, którzy posiadają lub posiadali inną nieruchomość mieszkalną

Program, co do zasady ma służyć osobom, które nabywają swoje pierwsze w życiu mieszkanie. Ustawodawca daje jednak pewną furtkę osobom, które nabyły kiedyś już nieruchomość mieszkalną bądź są w jej posiadaniu obecnie. Tymi wyjątkami są:

1. Zbycie nieruchomości mieszkalnej otrzymanej przed ukończeniem 18 r.ż. w ramach darowizny lub dziedziczenia przed ukończeniem, które zbyto na co najmniej 36 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o kredyt.
2. Zbycie udziału nie wyższego jak 50% w nieruchomości otrzymanej w drodze dziedziczenia lub darowizny i zbyte w drodze darowizny:
   a) na co najmniej 24 miesiące przed dniem złożenia wniosku na rzecz osoby wchodzącej w skład gospodarstwa domowego bądź na małżonka, który nie będzie kredytobiorcą (pradopodobnie kredytu na start) bądź na drugiego rodzica dziecka,
   b) na rzecz osoby nie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego albo małżonka, który nie będzie kredytobiorcą (pradopodobnie kredytu na start) bądź na drugiego rodzica dziecka,
3. Zbycie udziału w nieruchomości mieszkalnej, nie większego jak 50% na rzecz drugiego kredytobiorcy, który stał się jednocześnie jedynym właścicielem nieruchomości mieszkalnej i jednym kredytobiorcą oraz pod warunkiem, że udział w nieruchomości zbywający nabył kredytem hipotecznym, który nie nosi cechy kredytu mieszkaniowego (czyli np. pożyczka hipoteczna, kredyt komercyjny hipoteczny),
4. Posiadanie obecnie bądź kiedyś tylko jednej nieruchomości mieszkalnej, którą nabyto w drodze dziedziczenia lub darowizny w udziale nie większym jak 50%,
5. Posiadanie obecnie bądź kiedyś tylko jednej nieruchomości mieszkalnej, wobec której odpowiedni organ orzekł nakaz rozbiórki w myśl art. 67 prawa budowlanego bądź wobec której orzeczono wyłączenie z użytkowania w myśl art. 68 prawa budowlanego,
6. Posiadanie obecnie bądź kiedyś tylko jednej nieruchomości mieszkalnej pod warunkiem posiadania co najmniej trójki dzieci.

Warunki udzielenia dopłat

Dopłaty o kredyt hipoteczny będą:

• udzielone do wniosków złożonych do dnia 31 grudnia 2027,
• przysługiwały osobom, które w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny kredytu #naStart nie są ani nie były stroną umowy innego kredytu mieszkaniowego w okresie 36 miesięcy, którego celem było nabycie mieszkania lub domu (póki co budowa jest z tego warunku wykluczona), chyba że umowę tą rozwiazano wskutek odstąpienia, odłączenia kredytobiorcy z kredytu, bądź nie uruchomienia środków w terminie umownym,
• przysługiwały przez okres 120 miesięcy,
• przysługiwały przez okres 24 miesięcy, jeżeli kredytobiorca/kredytobiorcy skorzystali z warunku kwalifikującego do programu jakim jest posiadanie co najmniej trójki dzieci oraz posiadanie innej, jednej nieruchomości mieszkalnej – chyba, że przed przed spłatą 24 raty dokonano zbycia nieruchomości mieszkalnej, którą nabyto przed udzieleniem kredytu #naStart, wówczas dopłaty będą przysługiwały przez 120 miesięcy.

Wysokość dopłat

Wysokość dopłat do rat kredytu mieszkaniowego będzie ustalana jako różnica między wysokością bieżącej raty kapitałowo-odsetkowej kredytu, a wysokością jego najwyższej ustalonej zgodnie z harmonogramem raty kapitałowo-odsetkowej pomniejszonej, której wysokość dopłaty będzie zależna od liczby osób wchodzących w skład danego gospodarstwa domowego.

Wzór na wysokość raty pomniejszonej poniżej:

Ustawodawca zakłada również górną granicę kwoty kredytu, co do której będzie naliczana dopłata, zależna od liczby osób w gospodarstwie domowym.

• dla jednoosobowego gospodarstwa domowego dopłaty przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 200 000 zł,
• dla dwuosobowego gospodarstwa domowego (para/małżeństwo bądź singiel z dzieckiem) dopłaty przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 400 000 zł,
• dla trzyosobowego gospodarstwa domowego (para/małżeństwo z dzieckiem bądź singiel z dwójką dzieci) dopłaty przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 450 000 zł,
• dla czteroosobowego gospodarstwa domowego (para/małżeństwo z dwójką dzieci bądź singiel z trójką dzieci) dopłaty przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 500 000 zł,
• dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego (para/małżeństwo z trójką dzieci i więcej, bądź singiel z czwórką dzieci i więcej) dopłaty przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 600 000 zł.

Powyższe ograniczenia nie oznczają, że nie można będzie wnioskować o wyższy kredyt. Dopłaty będą przysługiwały tylko do określonej kwoty kredytu zależnej od liczby osób w gospodarstwie domowym.

Dopłaty w okresie karencji

Będą przysługiały do części odsetkowej, płatnej w okresie karencji, pod warunkiem, iż  wysokość raty odsetkowej przewyższa prognozowaną wysokość raty kapitałowo-odsetkowej po dopłacie. Na wniosek kredytobiorcy dopłaty zostaną włączone.

Zmiana liczby kredytobiorców w trakcie okresu dopłat

Jeżeli w trakcie dopłat zmniejszy się liczba kredytbiorców, wówczas dopłaty będą naliczane w sposób adekwatny do aktualnej liczby osób w gospodarstwie domowym, zgodnie z wytycznymi i wzorem powyżej, z wyjątkiem sytuacji w której:

• liczba osób w gospodarstwie domowym nie zmieniła się bądź zwiększyła względem dnia udzielenia kredytu, lub
• gdy zdarzenie to nastąpiło w wyniku śmierci jednego z kredytobiorców.

Zmniejszenia wysokości dopłat – względem powierzchni

1/Ograniczenie względem powierzchni użytkowej – w przypadku, gdy powierzchnia użytkowa nabywanej nieruchomości mieszkalnej jest wyższa niż suma liczby 25 i ilocznu liczby 25 oraz liczby osób w gospodarstwie domowym [25 + (25 x liczba osób w gospodarstwie)] wówczas wysokość dopłaty pomniejsza się o 50 zł za każdy metr kwadratowy tego przekroczenia. Co oznacza, że:

• singiel może nabyć nieruchomość mieszkalną nie większą jak 50 m2 bez korekty dopłat,
• gospodarstwo dwuosobowe może nabyć nieruchomość mieszkalną nie większą jak 75 m2 bez korekty dopłat,
• gospodarstwo trzyosobowe może nabyć nieruchomość mieszkalną nie większą jak 100 m2 bez korekty dopłat,
• gospodarstwo czteroosobowe może nabyć nieruchomość mieszkalną nie większą jak 125 m2 bez korekty dopłat,
• gospodarstwo pięcioosobowe może nabyć nieruchomość mieszkalną nie większą jak 150 m2 bez korekty dopłat,
• za każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym powyżej pięciu osób, próg powierzchni wzrasta +25 m2 bez korekty dopłat.

2/ Ograniczenie względem osób posiadających obecnie nieruchomość  – w przypadku, gdy kredytobiorca/y posiadają udział w nieruchomośći mieszkalnej wiekszy jak 50% i powierzchnia tej nieruchomości przekracza sumę liczby 25 i ilocznu liczby 25 oraz liczby osób w gospodarstwie domowym [25 + (25 x liczba osób w gospodarstwie)] wówczas wysokość dopłaty pomniejsza się o 50 zł za każdy metr kwadratowy tego przekroczenia, chyba że  Co oznacza, że odpowiedni organ orzekł nakaz rozbiórki tej nieruchomości w myśl art. 67 prawa budowlanego bądź wobec której orzeczono wyłączenie z użytkowania w myśl art. 68 prawa budowlanego.

Z punku 1/ i 2/ wyłączone są budowy – nie będzie ich obowiązywał limit powierzchniowy.

Zmniejszenia wysokości dopłat – względem dochodów

1/Ograniczenia limitu dochodowego dla singla – za przekroczenie limitu dochodu ustawodawca przewiduje zmniejszenie dopłaty o 50% kwoty tego przekroczenia, czyli od każdej złotówki przekroczenia dochodu ponad wskazany limit, pomniejszy dopłatę o 50 groszy od tej nadwyżki:

2/ Ograniczenia limitu dochodowego dla wieloosobowych gospodarstw – za przekroczenie limitu dochodu ustawodawca przewiduje zmniejszenie dopłaty o 25% kwoty tego przekroczenia, czyli od każdej złotówki przekroczenia dochodu ponad wskazany limit, pomniejszy dopłatę o 25 groszy od tej nadwyżki. Ograniczenia dochodów nie będą dotyczyły kredytobiorcy/ów z trójką dzieci.

Limit dochodowy:

• ustalać będzie minister właściwy do spraw budowanictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa i ogłaszany będzie do 30 września roku objętego limitem
• kwotę limitu dochodowego ustala się jako dwukrotność raty kredytu hipotecznego o okresie spłaty 25 lat i oprocentowaniu odpowiadającemu średniej arytmetycznej trzech kolejnych ogłoszonych przed 31 sierpnia danego roku wskaźników średniej kwartalnej stopy procentowej powiększonej o dodatkowy bufor wynoszący 2,5 p.p. udzielonemu w kwocie równej iloczynowi średniej ceny za 1 m2 lokali mieszkalnych nabytych z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego w pierwszym i drugim kwartale tego roku oraz liczby będącej sumą liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy,
• kredytobiorca składając wniosek będzie oświadczał dochód gospodarstwa domowego, 
• w terminie 3 miesięcy od podpisania umowy kredytu możliwa będzie korekta oświadczenia o dochodzie, ale jeżeli korekta oznacza wyższy dochód niż zadeklarował kredytobiorca będzie wiązało się to z obniżką dopłat do trzech kolejnych rat spłacanych przez kredytobiorcę o 1/3 kwoty stanowiącej różnicę między łączną kwotą dopłat rodzinnych do rat spłaconych przez kredytobiorcę przed dniem dokonania tej zmiany. 

Jak obliczyć skomplikowany limit dochodowy:

Załóżmy, że mamy następujące dane:

1. Średnia cena za 1 m² lokalu mieszkalnego nabytego z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego w pierwszym i drugim kwartale roku: 6 000 zł/m2
2. Średnia kwartalna stopa procentowa: 6,7%.
3. Liczba osób w gospodarstwie domowym kredytobiorcy: 3 osoby.

Krok po kroku:

1/Obliczenie średniej stopy procentowej z trzech kolejnych kwartałów:

• średnia kwartalna stopa = 6,7%
• średnia artytmetyczna z trzech wskaźników: (6,7%+6,7%+6,7%)/3 = 6,7%

2/ Powiększenie tej stopy o 2,5 punktu procentowego:

• 6,7% + 2,5% = 9,2%

3/ Kredyt hipoteczny na 25 lat:

• Okres spłaty = 25 lat (300 miesięcy)

4/ Kwota kredytu:

• Najpierw obliczmy liczbę będącą sumą liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy: 25 + (25 x 3 osoby) = 25 + 75 = 100
• Następnie obliczmy kwotę kredytu: średnia cena za 1m2 x liczba 100 = 6 000 zł x 100 = 600 000 zł

5/ Obliczenie miesięcznej raty kredytu

• posłuży do tego mój kalkulator dostępnymi na stronie
• wprowadzamy kwotę kredytu: 600 000 zł
• wprowadzamy okres kredytowania: 300 miesięcy (25 lat x 12 miesięcy w roku)
• wprowadzamy oprocentowanie, które obliczyliśmy: 9,2%
• wybieramy raty równe
• uzyskana wysokość raty kredytu: 5 117,61 zł

6/ Kwota limitu dochodowego:

• Jest dwukrotnością obliczonej raty kredytu, czyli 2 x 5 117,61 zł = 10 235,22 zł

Zwiększenia wysokości dopłat

W przypadku, gdy nieruchomość objęta kredytem #naStart znajduje się na terenie województwa lub miasta o liczbie ludności wyższej niż 300 000 mieszkańców jest szansa na podwyższenie kwoty bazowej, do której naliczana jest dopłata, pod warunkiem, że ostatni ogłoszony przez wojewodę wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danego województwa jest wyższy od ostatnio ogłoszonego wskaźnika kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danego województwa przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Wysokość zwiększenia dopłaty podwyższa się o:

• 10%, jeżeli wskaźnik ogłoszony przez wojewodę jest wyższy co najmniej 25% i nie wyższy jak 49,99% od wskaźnika ogłoszonego przez Prezesa GUS,
• 20%, jeżeli wskaźnik ogłoszony przez wojewodę jest wyższy co najmniej 50% od wskaźnika ogłoszonego przez Prezesa GUS.

Tym samym, w razie ziszcenia powyższych warunków dopłaty:

• dla jednoosobowego gospodarstwa domowego przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 220 000 zł/240 000 zł,
• dla dwuosobowego gospodarstwa domowego (para/małżeństwo bądź singiel z dzieckiem) przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 440 000 zł/480 000 zł,
• dla trzyosobowego gospodarstwa domowego (para/małżeństwo z dzieckiem bądź singiel z dwójką dzieci) przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 495 000 zł/540 000 zł,
• dla czteroosobowego gospodarstwa domowego (para/małżeństwo z dwójką dzieci bądź singiel z trójką dzieci) przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 550 000 zł/600 000 zł,
• dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego (para/małżeństwo z trójką dzieci i więcej, bądź singiel z czwórką dzieci i więcej) przysługiwać będą maksymalnie do kwoty 660 000 zł/720 000 zł.

Program w liczbach

Ustawodawca zastrzega sobie, iż w przypadku gdy:

• liczba wprowadzonych do systemu ewidencji dopłat wniosków przekroczy w pierwszym kwartale 2025 liczbę 25 000,
• liczba wprowadzonych do systemu ewidencji dopłat wniosków przekroczy w drugim kwartale 2025 liczbę 20 000,

Bank Gospodarstwa Krajowego ogłasza w Biuletynie Informacji Publicznej na swojej stronie, informację o wstrzymaniu przyjmowania w tym roku wniosków o udzielenie kredytu.

Wniosek złożony przez kredytobiorcę do kilku banków wlicza się do limitu jako jeden wniosek.

Warunki utraty i zawieszenia dopłat

Dopłaty podlegają zwrotowi w całości wraz z odsetkami, jeżeli:

• kredytobiorca został skazany za przestępstwo zwiazane z wyłudzeniem kredytu.

Dopłaty podlegają zawieszeniu od dnia wystąpienia poniższego zdarzenia:

• zbycia własnościowego prawa do lokalu, domu bądź wybudowanego domu (nawet udziału), z wyjątkiem sytuacji w której zbyto udział w ramach rozszerzenia wspólności majątkowej,
• zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu  (nawet udziału), z wyjątkiem sytuacji w której zbyto udział na rzecz drugiego z kredytobiorców,
• kredytobiorca zmienił sposób użytkownia nieruchomości mieszkalnej lub jej części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych,
• nabycia przez kredytobiorcę innej nieruchomości mieszkalnej, z wyłączeniem sytuacji w której nabyto ją w drodze dziedziczenia,
• wynajęcia lub użyczenia nieruchomości mieszkalnej bądź jej części,
• ogłoszenia upadłości konsumenckiej,
• zmiany oprocentowania kredytu ze stałego na zmienną.