Które wybrać?

Wybór kredytu w oparciu o raty

Decydując się na kredyt hipoteczny musimy także dokonać wyboru rodzaju rat w jakich będziemy spłacać nasz kredyt. Całkiem spore grono osób zastanawia się nad wyborem – raty równe czy malejące? Nim podejmiemy decyzję co do rodzaju raty trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie czy stać nas na raty malejące, które od samego początku będą na wysokim poziomie i miesiąc po miesiącu będą maleć, czy lepiej zachować bufor bezpieczeństwa i zdecydować się na raty równe? Czy stać nas także na ryzyko wahania kursowego, gdy bierzemy kredyt hipoteczny ze zmienną stopą procentową? Stopy procentowe mogą spaść w dół jak ma to miejsce obecnie, ale mogą także wzrosnąć. Czy mamy odpowiedni bufor bezpieczeństwa zachowany, gdyby nagle Wibor wrócił do poziomu sprzed kilku miesięcy? Druga sprawa, czy mamy zdolność kredytową na raty malejące czy tylko na raty równe? Różnica w zdolności pomiędzy ratami równymi a malejącymi sięga 20-30%, więc to spory bufor zakładany przez banki. Pod względem kosztu kredytu, gdy porównujemy ten sam okres spłaty zawsze raty malejące wyjądą lepiej. O tym dlaczego poniżej.

Raty równe

Raty równe jak sama nazwa wskazuje płacimy w jednakowej wysokości przez cały okres kredytu hipotecznego, oczywiście uwzględniając ryzyko zmiany oprocentowania kredytu. No chyba, że wybieramy kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, wówczas wysokość rat jest niejako zagwarantowana. Jak wygląda spłata kredytu w ratach równych? Najlepiej zobrazuje poniższy przykład. Czym dłużej spłacamy nasz kredyt hipoteczny, tym wysokość proporcji kapitału do odsetek będzie mniej zróżnicowana. Minusem rat równych jest niewielki kapitał, który spłacamy z początkiem wzięcia kredytu hipotecznego, plusem mniejsza wysokość raty w porównaniu z ratami malejącymi.

Raty malejące

charakteryzują się inną konstrukcją niżeli raty równe. Kapitał kredytu, który pożyczamy bowiem jest od poczatku podzielony na równe części. Bank do naszego kapitału dolicza część raty odsetkowej, która od początku jest największa i z każdym miesiącem maleje. Raty malejące pod kątem kosztu odsetkowego są o wiele korzystniejsze niżeli raty równe biorąc kredyt hipoteczny, gdyż od poczatku spłacamy równą kwotę kapitału. Minusem jest niestety wielkość początkowa raty. Szczegóły zobrazuje poniższy przykład.

Test kredytowy 🙂

Każdy z nas chce zapłacić jak najmniej za kredyt hipoteczny, to rzecz oczywista. Nie każdy jest w stanie pozwolić sobie od razu na płacenie większej raty, ale 99,9% klientów zakłada wcześniejszą spłatę, bądź nadpłatę kredytu w trakcie okresu jego trwania. Rzecz, którą często rozważają klienci to czy lepiej wziąć kredyt hipoteczny z dłuższym okresem spłaty ale w ratach malejących i np. nadpłacać go w trakcie, czy lepiej wziąć kredyt hipoteczny w ratach równych z krótszym okresem spłaty. Policzyłem stan rzeczy na konkretnym przykładzie, wynik poniżej 🙂

Założyłem wzięcie kredytu hipotecznego w pewnym banku w kwocie 240 000 zł w dwóch wariantach:

• raty równe z okresem spłaty 10 lat
• raty malejące z okresem spłaty 15 lat + nadpłacaniem kredytu w trakcie

Stać nas na płacenie maksymalnie raty w wysokosci 2 300 zł miesięcznie lecz nikt nie chce żyć pod „korek”, dlatego dużo lepszym rozwiązaniem wydaje się wzięcie kredytu na dłuższy okres, ale w ratach malejących z opcją nadpłaty. Kiedy stać nas będzie zapłacimy ratę w wysokości 2 300 zł, kiedy nie – zapłacimy ratę w wysokości takiej jak wynika z harmonogramu spłat.

Na początek zaprezentuję harmonogramy spłaty rat kredytu w ratach równych dla okresu spłaty 10 lat i rat malejących dla okresu spłaty 15 lat.

Zgodnie z założeniami wybieramy raty malejące z okresem spłaty 15 lat oraz decydujemy się do dokonywania co miesiąc nadpłat kredytu tak, żeby finalnie płacić ratę kredytu odpowiadającą wysokości raty równej (2 222,32 zł). Dzięki temu mamy bufor bezpieczeństwa, gdyż jeżeli nie stać nas będzie na ratę 2 222,32 zł to zawsze zapłacimy wysokość raty malejącej. Po przyjęciu takiego rozwiązania zakończymy spłatę kredytu w 124 racie – o 4 raty dłużej niżeli wybierając raty równe, zgodnie z poniższym harmonogramem obrazującym nadpłaty.

Dlaczego to pokazuję?

Z dwóch powodów:

• pierwszy –  żeby pokazać na liczbach, iż raty malejące z dłuższym okresem spłaty, ale regularnym dokonywaniem nadpłat nie są niczym złym
• drugi – czasami po prostu nie warto zaciskać pasa do maksimum, żeby brać krótkoterminowy kredyt hipoteczny podczas, gdy możemy wydłużyć okres spłaty, wybrać raty malejące przez co zyskamy bufor bezpieczeństwa niższej raty z uwagi na dłuższy okres spłaty, oraz dokonując nadpłat kredytu hipotecznego do wysokości raty jaką zakładamy (w moim przypadku raty równej z okresem spłaty 10 lat).

Owszem, mój przykład pokazał że zapłacimy o 4 raty więcej. Dla jednej osoby są to tylko 4 raty, dla kogoś innego aż 4 raty. Każdy dopasowuje kredyt hipoteczny do swoich potrzeb i możliwości. Czasasmi bufor bezpieczeństwa może się po prostu przydać 🙂 Dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego to nie zawsze gorsze rozwiązanie.