Skoki zdolności kredytowej w bankach
Rośnie zdolność kredytowa na hipotekach
W związku z ostatnią rekomendacją Komisii Nadzoru Finansowego, która pozwoliła bankom zmienić bufor bezpieczeństwa naliczany do oprocentowania kredytów hipotecznych w procesie ich analizy widoczne są już pierwsze poprawy maksymalnej kwoty o jaką może ubiegać się kredytobiorca. Co ciekawe część banków zdecydowała się zmienić nie tylko bufor bezpieczenia na stałym oprocentowaniu, ale także na oprocentowaniu zmiennym. Chodź narzut na oprocentowanie stałe i zmienne często ma różny wskaźnik, dlatego zdolność kredytową możemy mieć większą wybierając kredyt oprocentowany stałą stopą procentową niżeli oprocentowany zmienną stopą.
Zmiany, które mają miejsce na przełomie ostatnich 2 tygodni ubrałem w liczby. Swoje wyliczenia przygotowałem tylko na wybranych bankach, które potwierdziły już zmianę bufora na dzień 1 marca 2023. W ostatnim czasie widoczny jest również bardzo istotny trend – podwyżkę w bankach oprocentowania stałego, oraz sukcesywne wycofywanie się banków z udzielania kredytów opartych o oprocentowanie zmienne. O ile zmiana oferty cenowej nastepuje średnio raz w miesiącu w bankach, o tyle z oprocentowaniem zmiennym w ostatnich kilku miesiącach pożegnał się Bank BNP Paribas, ING Bank Śląski oraz od 1 marca udzielanie kredytów opartych o zmienne oprocentowanie zawiesza Bank Millenium. Banki tłumaczą decyzję wprowadzeniem WIRON-u do oferty, który już niebawem ma zastąpić WIBOR. Jest duże prawdopodobieństwo, że przybędzie w niedługim czasie banków, które będą oferowały tylko oprocentowanie okresowo stałe do umów o kredyt hipoteczny.
W swoich wyliczeniach założyłem, iż o kredyt hipoteczny:
- ubiega się singiel, rodzina w modelu 2+1 oraz rodzina 2+2;
- wnioskodawcy wnoszą 10% lub 20% wkładu własnego i nie mają żadnych obciążeń kredytowych,
- źródłem dochodu są umowy o pracę, których wysokość brutto podaję w tabelkach i jest to wysokość wynagrodzenia zasadniczego;
- wynagrodzenia wpływają do banku, w którym starają się o kredyt;
- kredytobiorcy korzystają z pełnego cross-sellu oferowanego w bankach (konto, karta, ubezpieczenia);
- kredyt zaciągany jest na okres spłaty 25 lat.
Singiel
Pierwsza tabela pokazuje jak rośnie zdolność kredytowa singla, który ubiega się o kredyt hipoteczny po zmianach buforu w wybranych bankach wybierając oprocentowanie okresowo stałe:
Druga tabela pokazuje jak różni się zdolność kredytowa dla singla, który ma do wyboru oprocentowanie zmienne i stałe w banku.
Rodzina 2 + 1 dziecko
Zdolność kredytowa rośnie również w rodzinach posiadających dzieci. Po pierwsze z uwagi na zmianę bufora, po drugie z uwagi na pewne zmiany, które nastąpiły w ostatnich kilku miesiącach wśród niektórych banków związane doliczaniem do zdolności świadczenia 500+. Wybrane banki, które akceptują świadczenie uzyskiwane na dzieci oznaczyłem w swoich tabelach. Pierwsza tabela obrazuje zmianę zdolności kredytowej po zmianie bufora w bankach, dla osób które wybierają oprocentowanie okresowo stałe.
Druga tabela pokazuje różnicę zdolności kredytowej w podziale na wybór oprocentowania zmiennego i okresowo stałego.
Rodzina 2 + 2 dzieci
Ostatni model mojej rodziny pokazuje jak rośnie zdolność kredytowa po zmianie buforów w bankach dla osób, które wybierają oprocentowanie okresowo stałe.
Druga tabela różnicująca zdolność w zależności od wyboru rodzaju oprocentowania pomiędzy zmiennym a okresowo stałym.
Wybór rodzaju oprocentowania
w obecnych czasach musi być bardzo mocno przemyślaną decyzją. Zarówno oprocentowanie zmienne jak i oprocentowanie okresowo stałe ma swoje plusy i minusy.
Pamiętajcie, że wybierając oprocentowanie zmienne:
- można w dowolnym momencie trwania umowy zmienić rodzaj oprocentowania ze zmiennego na stałe;
- wiążę się z ryzykiem zmienności co ma obecnie miejsce, lecz stan też wiecznie trwać nie będzie, natomiast nikt nie da odpowiedzi jak długo.
Wybierając oprocentowanie okresowo stałe:
- mamy spokój głowy miesięcznej raty;
- umawiamy się z bankiem na okres 5 do nawet 10 lat, w którym gwarantuje nam stałą stopę i musimy wytrzymać ten okres, bowiem nie ma możliwości przejscia ze stałego oprocentowania na zmienne w tym czasie;
- jedyną opcją zmiany warunków stałego oprocentowania na lepsze, w przypadku poprawy sytuacji na rynku jest opcja refinansowania kredytu do innego banku, co nie zawsze może się udać bo nie wiemy jak będzie wyglądał rynek za parę lat, czy dochody pozwolą na refinansowanie, czy nieruchomości będą nadal stabilnie rosły, itd.