W których miastach ceny rosną najszybciej, gdzie kupujący mogą liczyć na największe rabaty i jak wygląda aktualna sytuacja na rynku pierwotnym i wtórnym?

Rynek nieruchomości w III kwartale 2025 – wzrosty cen, negocjacje i trendy w największych miastach

Rynek nieruchomości – III kwartał 2025 według najnowszych danych NBP wykazuje oznaki stopniowego ożywienia zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Obniżki stóp procentowych oraz zwiększona dostępność kredytów hipotecznych wpływają na rosnące zainteresowanie zakupami, a sprzedający zaczynają stopniowo podnosić oczekiwania cenowe. Analiza danych transakcyjnych i ofertowych pokazuje, które miasta notują największe wzrosty cen, a gdzie wciąż dominują spadki lub utrzymanie cen.

Rynek wtórny – III kwartał 2025 w cenach transakcyjnych

Największe wzrosty cen odnotowano w mniejszych i średnich miastach:

• Zielona Góra: +7,15%
• Opole: +4,12%
• Olsztyn: +3,89%
• Gdańsk: +3,82%
• Kielce: +2,91%

Spadki cen były natomiast niewielkie i dotyczyły głównie większych ośrodków:

• Kraków: -1,40%
• Bydgoszcz: -0,57%
• Wrocław: -0,57%
• Szczecin: -0,45%

Najdroższe rynki: Warszawa (16 405 zł/m²), Kraków (14 706 zł/m²), Gdańsk (13 205 zł/m²).
Najtańsze rynki: Bydgoszcz (7 567 zł/m²), Łódź (8 112 zł/m²), Katowice (8 165 zł/m²).

Rynek pierwotny – III kwartał w cenach transakcyjnych

Miasta z największymi wzrostami cen:

• Gdańsk: +5,74%
• Opole: +5,52%
• Bydgoszcz: +4,85%
• Gdynia: +4,74%
• Katowice: +1,87%

Miasta z największymi spadkami cen:

• Białystok: -3,78%
• Wrocław: -3,27%
• Łódź: -2,13%
• Rzeszów: -1,63%
• Zielona Góra: -1,43%

Najdroższe rynki: Warszawa (16 294 zł/m²), Kraków (15 641 zł/m²), Wrocław (14 529 zł/m²).
Najtańsze rynki: Zielona Góra (9 376 zł/m²), Kielce (9 753 zł/m²), Łódź (9 837 zł/m²).

Rynek wtórny – negocjacje cenowe III kwartał 2025

Kupujący na rynku wtórnym w III kwartale 2025 uzyskali średnio ok. 8,4% rabatu w stosunku do cen ofertowych. Największe różnice wystąpiły w miastach nadmorskich i stolicach regionalnych, co pokazuje, że w miejscach o wyższych cenach negocjacje przynoszą większe korzyści.

Największe obniżki cen transakcyjnych względem ofertowych:

• Gdańsk: -17,25%
• Gdynia: -16,66%
• Warszawa: -14,07%
• Bydgoszcz: -12,06%
• Kraków: -11,49%

Miasta z najmniejszymi negocjacjami:

• Zielona Góra: -1,10%
• Rzeszów: -1,72%
• Lublin: -3,18%
• Kielce: -3,89%
• Olsztyn: -5,30%

Rynek pierwotny – negocjacje cenowe III kwartał 2025

Na rynku pierwotnym kupujący uzyskali średnio ok. 6,4% obniżki ceny w stosunku do ofert deweloperskich. Negocjacje były wyraźnie większe w miastach o wyższych cenach i tam, gdzie deweloperzy mieli większą konkurencję na rynku.

Największe obniżki cen transakcyjnych względem ofertowych:

• Białystok: -15,67%
• Gdańsk: -12,30%
• Szczecin: -11,03%
• Łódź: -10,24%
• Kielce: -8,38%

Miasta z najmniejszymi negocjacjami lub nawet lekkim wzrostem transakcyjnym:

• Zielona Góra: -1,33%
• Olsztyn: -2,39%
• Rzeszów: +0,37% (cena transakcyjna wyższa niż ofertowa)
• Opole: +2,20% (cena transakcyjna wyższa niż ofertowa)

Rynek wtórny – zmiany cen ofertowych II vs III kwartał 2025

Wraz z obniżkami stóp procentowych i wzrostem akcji kredytowej właściciele mieszkań zaczynają stopniowo zwiększać oczekiwania cenowe w największych miastach, pokazując sygnały odżywającego rynku.

Największe wzrosty cen ofertowych:

• Gdańsk: +10,78%
• Gdynia: +8,40%
• Warszawa: +3,84%
• Szczecin: +3,29%
• Opole: +3,15%

Miasta ze spadkiem cen ofertowych:

• Lublin: -2,61%
• Katowice: -2,32%
• Kielce: -1,89%
• Zielona Góra: -0,56%
• Łódź: -0,38%

Rynek pierwotny – zmiany cen ofertowych II vs III kwartał 2025

Po kilku kwartałach ostrożności, III kwartał pokazuje wyraźne sygnały, że deweloperzy zaczynają odbudowywać oczekiwania cenowe, szczególnie w największych ośrodkach miejskich. Widać, że niższe stopy procentowe i łatwiejszy dostęp do kredytów zachęcają do podnoszenia cen ofertowych.

Największe wzrosty cen ofertowych:

• Gdańsk: +12,52%
• Gdynia: +8,95%
• Lublin: +2,06%
• Białystok: +1,29%
• Szczecin: +1,20%

Miasta, w których ceny ofertowe delikatnie spadły:

• Łódź: -6,72%
• Rzeszów: -1,19%
• Opole: -0,92%
• Wrocław: -0,78%
• Katowice: -0,74%

Podsumowanie

W III kwartale 2025 rynek nieruchomości w Polsce zaczął wyraźnie reagować na obniżki stóp procentowych i zwiększoną dostępność kredytów hipotecznych. Właściciele mieszkań na rynku wtórnym oraz deweloperzy na rynku pierwotnym coraz śmielej odbudowują oczekiwania cenowe, szczególnie w największych miastach. Warszawa, Gdańsk i Gdynia wyróżniają się zarówno wysokimi cenami ofertowymi, jak i znacznymi możliwościami negocjacji dla kupujących – w Gdańsku można było uzyskać nawet 17-procentowy rabat względem ceny ofertowej, w Gdyni – niemal 17 procent, a w Warszawie – ponad 14 procent.

Analiza danych wskazuje, że w mniejszych i średnich miastach wzrosty cen transakcyjnych były bardziej dynamiczne. Zielona Góra odnotowała aż 7,15-procentowy wzrost, Opole 4,12 procent, a Olsztyn 3,89 procent. Jednocześnie w największych ośrodkach, takich jak Kraków, Wrocław czy Bydgoszcz, ceny pozostawały względnie stabilne lub zanotowały niewielkie spadki. Takie zróżnicowanie pokazuje, że rynek nieruchomości zaczyna dostosowywać się do lokalnych warunków podaży i popytu – tam, gdzie ceny są wyższe, kupujący mają silniejszą pozycję negocjacyjną, a w mniejszych miastach wzrosty cen wskazują na rosnące zainteresowanie mieszkańcami w średniej wielkości ośrodkach.

Na rynku pierwotnym również widać było odbudowę oczekiwań cenowych deweloperów, szczególnie w największych miastach. Największe wzrosty cen transakcyjnych odnotowano w Gdańsku (+5,74%) i Opolu (+5,52%). W niektórych miastach, takich jak Białystok czy Wrocław, ceny transakcyjne były jednak niższe niż ofertowe, co pokazuje, że negocjacje nadal odgrywają istotną rolę, choć średnia obniżka w stosunku do ofert deweloperskich wyniosła około 6,4 procent.

Najdroższymi rynkami wsród większych miast w Polsce pozostają Warszawa, Kraków i Wrocław, a najtańsze – Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Obserwowane w ostatnich miesiącach wzrosty cen ofertowych, połączone z utrzymującymi się możliwościami negocjacji, pokazują, że rynek nieruchomości powoli odżywa, a w kolejnych kwartałach możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen w największych miastach przy zachowaniu dużych możliwości negocjacyjnych dla kupujących w średnich i nadmorskich ośrodkach.