Jakie ma znaczenie dla banków?

Służebność a kredyt hipoteczny

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe do cudzej nieruchomości, regulowane Kodeksem cywilnym. Może w różnym stopniu wpływać na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. Kodeks wyróżnia trzy główne rodzaje służebności:

• służebność gruntowa,
• służebność przesyłu,
• służebność osobista.

Jeżeli nieruchomość, która ma być zabezpieczeniem kredytu, jest obciążona służebnością, bank ocenia rodzaj tego prawa przed podjęciem decyzji kredytowej.

Służebność gruntowa

Jest to ograniczone prawo związane z przejazdem lub przejściem przez cudzą nieruchomość. Banki akceptują takie obciążenie – nie utrudnia ono uzyskania kredytu hipotecznego. Ważne, aby działka, która ma być zabezpieczeniem kredytu, miała dostęp do drogi publicznej. Jeśli dostęp prowadzi przez prywatną działkę, trzeba mieć:

• udział we współwłasności tej drogi albo
• ustanowioną na niej służebność gruntową.

Dzięki temu bank ma pewność, że nieruchomość jest „pełnowartościowa” i posiada dojazd.

Służebność przesyłu

Dotyczy przedsiębiorstw przesyłowych – np. energii elektrycznej, gazu, wody czy telekomunikacji. Prawo to umożliwia korzystanie z nieruchomości w zakresie ułożenia i utrzymania sieci. Banki również akceptują takie obciążenie – nie stanowi ono przeszkody w uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Służebność osobista

To prawo do korzystania z nieruchomości przez określoną osobę – najczęściej prawo zamieszkiwania. Bardzo często spotyka się je w sytuacji, gdy starsza osoba przekazuje nieruchomość rodzinie w zamian za możliwość dożywotniego mieszkania.

Kluczowe cechy:

• Zrzec się służebności osobistej może tylko osoba uprawniona.
• Nie można wykreślić tego prawa z księgi wieczystej bez zgody zainteresowanego.
• Prawo wygasa dopiero z chwilą śmierci uprawnionego.

Wpływ na kredyt hipoteczny:

To właśnie ten rodzaj służebności najczęściej uniemożliwia uzyskanie kredytu. Banki obawiają się, że w razie licytacji nieruchomość trzeba sprzedać z lokatorem, co znacznie obniża jej atrakcyjność.

Zamieszkanie a dożywocie

Warto rozróżnić dwa pojęcia:

• służebność zamieszkania – nie nakłada na właściciela obowiązku utrzymania osoby, która mieszka,
• umowa dożywocia – nakłada na właściciela obowiązek zapewnienia utrzymania (wyżywienie, opieka).

Różnica ta jest istotna w bankach. Na dziś:

• PKO Bank Polski akceptuje służebność osobistą zamieszkania, jeśli wskaźnik LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia) nie przekracza 60%.
• Umowy dożywocia nie akceptuje żaden bank – nawet PKO BP.

Jak znieść służebność osobistą?

Jeżeli chcecie ubiegać się o kredyt w banku, który nie akceptuje służebności osobistej, trzeba ją znieść za zgodą osoby uprawnionej np. z pomocą Notariusza. Gdy osoba ta już nie żyje, a w księdze wieczystej widnieje wpis – bank nie będzie miał zastrzeżeń, o ile:

• dostarczycie akt zgonu,
• złożycie w sądzie wniosek o wykreślenie służebności.

W umowie kredytowej bank zastrzeże obowiązek potwierdzenia, że wniosek został złożony.

Podsumowanie

• Służebność gruntowa i przesyłu – nie przeszkadzają w uzyskaniu kredytu hipotecznego.

• Służebność osobista (zamieszkania) – akceptowana tylko w ograniczonych przypadkach (głównie PKO BP).

• Umowa dożywocia – całkowicie wyklucza możliwość zabezpieczenia nieruchomości kredytem hipotecznym.