Sprawdź, czy bank może zażądać nowej wyceny nieruchomości i w jakich sytuacjach zwykły remont nie ma żadnego wpływu na kredyt hipoteczny

Sprzedający zrobił remont po wykonaniu operatu. Czy bank będzie wymagał nowej wyceny?

Operat szacunkowy został już sporządzony, dokumenty trafiły do banku, a przed podpisaniem umowy kredytowej lub uruchomieniem środków okazuje się, że sprzedający przeprowadził remont nieruchomości. Mógł wymienić podłogi, wyremontować łazienkę, zamontować nowe okna, odświeżyć wnętrza albo wykonać znacznie szerszy zakres prac.

W takiej sytuacji wielu kupujących zaczyna się zastanawiać, czy wcześniejszy operat szacunkowy nadal jest aktualny i czy bank nie zażąda wykonania nowej wyceny.

Nie ma jednej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko zależy od zakresu wykonanych prac oraz od oceny banku. To właśnie bank decyduje, czy dotychczasowy operat szacunkowy nadal wystarczająco odzwierciedla wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Dlaczego bank wymaga operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy pozwala bankowi określić wartość nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Podczas wyceny rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę między innymi:

• lokalizację nieruchomości,
• powierzchnię,
• standard wykończenia,
• stan techniczny,
• układ pomieszczeń,
• otoczenie,
• stan prawny nieruchomości.

Na podstawie tych informacji określana jest wartość rynkowa nieruchomości na dzień sporządzenia operatu.

Późniejsze zmiany w nieruchomości nie powodują automatycznie utraty ważności operatu, ale w niektórych przypadkach mogą wymagać ponownej oceny przez bank.

Czy sprzedający może przeprowadzić remont po wykonaniu operatu?

Tak.

Nie ma żadnych przepisów, które zabraniałyby sprzedającemu wykonywania remontu po sporządzeniu operatu szacunkowego.

Zakres wykonanych prac może być bardzo różny. Czasami jest to jedynie odświeżenie wnętrza lub wymiana zużytych elementów, a innym razem znacznie większy remont obejmujący kilka pomieszczeń lub instalacji.

Może to być między innymi:

• wymiana okien,
• wymiana drzwi,
• wymiana podłóg,
• remont łazienki,
• remont kuchni,
• wymiana instalacji,
• wymiana grzejników,
• odświeżenie elewacji,
• inne prace poprawiające stan techniczny lub standard nieruchomości.

Sam fakt wykonania takich prac nie oznacza jeszcze, że wcześniejszy operat przestaje być wystarczający.

Czy sprzedający zrobił remont po wykonaniu operatu? To jeszcze nie oznacza nowej wyceny

Jeżeli sprzedający zrobił remont po wykonaniu operatu, nie należy od razu zakładać, że konieczne będzie zamówienie nowego operatu szacunkowego.

Równie błędnym podejściem jest jednak samodzielne uznanie, że wykonane prace nie mają żadnego znaczenia.

To bank ocenia, czy zakres remontu wpływa na wartość nieruchomości oraz czy wcześniejsza wycena nadal może stanowić podstawę do podjęcia decyzji kredytowej.

Dlatego nie warto samodzielnie przesądzać, czy remont wymaga nowej wyceny.

Czy należy poinformować bank o remoncie wykonanym przez sprzedającego?

Tak, jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie.

Jeżeli kupujący wie, że sprzedający zrobił remont po wykonaniu operatu, powinien przekazać tę informację ekspertowi hipotecznemu lub bezpośrednio do banku.

Nie oznacza to automatycznie problemów z kredytem ani obowiązku wykonania nowego operatu.

Po otrzymaniu informacji bank oceni zakres wykonanych prac i zdecyduje, czy wcześniejsza wycena pozostaje aktualna.

W zależności od konkretnej sytuacji bank może:

• uznać dotychczasowy operat za wystarczający,
• poprosić o dodatkowe informacje dotyczące wykonanych prac,
• poprosić o aktualne zdjęcia nieruchomości,
• zlecić aktualizację operatu szacunkowego,
• zażądać wykonania nowej wyceny.

Ostateczna decyzja zawsze należy do banku, ponieważ to on ponosi ryzyko związane z przyjęciem nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Kiedy bank może wymagać nowego operatu?

Największe znaczenie ma zakres zmian wykonanych przez sprzedającego.

Bank może uznać, że nowa wycena będzie potrzebna między innymi wtedy, gdy po sporządzeniu operatu:

• zmieniono układ pomieszczeń,
• zwiększono lub zmniejszono powierzchnię użytkową,
• wykonano rozbudowę lub nadbudowę budynku,
• przebudowano nieruchomość w sposób zmieniający jej funkcję,
• wykonano prace wymagające odpowiednich decyzji administracyjnych,
• operat utracił aktualność z uwagi na upływ czasu.

W takich przypadkach wcześniejszy operat może nie odzwierciedlać już rzeczywistego stanu nieruchomości.

Co powinien zrobić kupujący?

Jeżeli sprzedający zrobił remont po wykonaniu operatu, przede wszystkim warto ustalić zakres wykonanych prac.

Następnie należy przekazać tę informację ekspertowi hipotecznemu lub bankowi i poczekać na ich stanowisko.

W wielu przypadkach bank uzna, że wcześniejszy operat nadal jest wystarczający. Jeżeli jednak uzna, że wykonane prace mogły wpłynąć na wartość nieruchomości lub jej parametry, może poprosić o dodatkowe dokumenty albo zlecić aktualizację wyceny.

Dzięki temu cały proces przebiega w sposób bezpieczny zarówno dla kupującego, jak i dla banku.

Podsumowanie

Sam fakt, że sprzedający zrobił remont po wykonaniu operatu, nie oznacza automatycznie konieczności wykonywania nowej wyceny nieruchomości.

Jednocześnie nie należy samodzielnie oceniać, czy wykonane prace mają znaczenie dla banku. Nawet jeżeli remont obejmował wyłącznie wymianę podłóg, okien, drzwi czy remont łazienki, najlepszym rozwiązaniem jest poinformowanie o tym banku lub eksperta hipotecznego.

To bank podejmuje ostateczną decyzję, czy dotychczasowy operat szacunkowy pozostaje aktualny, czy też konieczna będzie jego aktualizacja lub wykonanie nowej wyceny.

Dzięki temu unikniesz niepotrzebnych opóźnień oraz sytuacji, w której bank dowie się o wykonanym remoncie dopiero na późniejszym etapie procesu kredytowego. W większości przypadków taka informacja pozwala bankowi szybko ocenić sytuację i zdecydować, czy sprzedający zrobił remont po wykonaniu operatu ma jakikolwiek wpływ na dalszy przebieg procesu kredytowego.