Czy ceny mieszkań wciąż spadają?

Zmienność cen na rynku nieruchomości w I kwartale 2025 – stabilizacja czy zapowiedź zmian?

Ceny nieruchomości w I kwartale 2025 roku przyniosły na rynku nieruchomości w Polsce istotne zmiany, które potwierdzają trwające procesy dostosowawcze zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Analiza na podstawie udostępnianych przez Narodwy Bank Polski danych z ostatnich kwartałów pozwala zauważyć, że średnie ceny ofertowe w wielu miastach utrzymują się na stabilnym poziomie, a w niektórych lokalizacjach widać niewielkie korekty w dół lub w górę, co sugeuje, iż sprzedający nieruchomości ciągle wierzą w trend sprzed kilku lat. Jednak zdecydowanie bardziej dynamiczne zmiany widać w cenach transakcyjnych, które często są niższe od ofertowych i wykazują tendencję spadkową.

W segmencie wtórnym, w IV kwartale 2024 roku odnotowano spadki średnich cen transakcyjnych w porównaniu do kwartału wcześniejszego. W I kwartale 2025 roku ta tendencja utrzymała się, a różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi osiągnęły znaczące poziomy. To wskazuje na rosnącą presję na negocjacje cenowe po stronie kupujących i konieczność uwzględniania realiów rynkowych przez sprzedających.

Na rynku pierwotnym również obserwuję spadek średnich cen transakcyjnych, choć oferta cenowa pozostaje bardziej stabilna. W IV kwartale 2024 roku niektóre miasta odnotowały wzrosty cen transakcyjnych w stosunku do III kwartału, natomiast już w I kwartale 2025 r. ceny transakcyjne uległy znacznym korektom. Z kolei różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wskazują, że wciąż sprzedający muszą liczyć się z negocjacjami i ustępstwami cenowymi.

Podsumowanie zmian średnich cen nieruchomości na rynku wtórnym (I kwartał 2025 vs IV kwartał 2024)

Ceny nieruchomości w I kwartale 2025 roku na rynku wtórnym w większości polskich miast zanotowały niewielkie zmiany cen transakcyjnych w porównaniu do końca 2024 roku.

• Spadki cen odnotowano przede wszystkim w miastach nadmorskich i zachodnich:

  • Gdańsk – największy spadek o 7,32%, z 13 249 zł/m² do 12 279 zł/m².

  • Gdynia – spadek o 2,77%.

  • Zielona Góra, Wrocław, Białystok i Kraków także zanotowały delikatne obniżki cen, mieszczące się w przedziale od około -0,76% do -2,57%.

• Stabilizacja i niewielkie wzrosty cen wystąpiły w pozostałych miastach:

  • Największy wzrost zaobserwowano w Warszawie – o 4,54%, ze 15 745 zł/m² do 16 459 zł/m².

  • Inne miasta z drobnymi wzrostami to m.in.: Bydgoszcz (+3,3%), Łódź (+2,73%), Lublin (+2,51%) oraz Olsztyn (+2,45%).

• W niektórych miejscach ceny praktycznie się nie zmieniły lub wzrosły symbolicznie, np. Katowice (+0,19%) czy Poznań (+0,34%).

Podsumowanie zmian średnich cen nieruchomości na rynku pierwotnym (I kwartał 2025 vs IV kwartał 2024)

W I kwartale 2025 roku na rynku pierwotnym nieruchomości w Polsce nastąpiły zróżnicowane zmiany cen, z wyraźnym podziałem na miasta, gdzie ceny spadały i te, gdzie rosły.

• Spadki cen wystąpiły przede wszystkim w miastach takich jak:

  • Rzeszów – znaczący spadek o 6,62%, z 10 718 zł/m² do 10 009 zł/m².

  • Poznań – spadek o 3,61%.

  • Łódź, Bydgoszcz, Kielce oraz Warszawa również zanotowały spadki, choć już mniej wyraźne (od około -2,22% do -1,21%).

  • Lublin utrzymał stabilność cen praktycznie bez zmian (-0,02%).

• Wzrosty cen pojawiły się przede wszystkim w innych częściach kraju, często mniejszych lub rozwijających się rynkach:

  • Największe wzrosty odnotowano w Zielonej Górze (+8,82%) oraz Opolu (+8,29%).

  • Znaczący wzrost zanotowała również Gdynia (+5,23%).

  • W Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu ceny wzrosły umiarkowanie – w granicach 1–1,7%.

  • Mniejsze wzrosty pojawiły się też w Olsztynie, Katowicach, Białymstoku i Szczecinie (od 0,3% do 1,3%).

Podsumowanie zmian średnich cen ofertowych nieruchomości na rynku wtórnym (I kwartał 2025 vs IV kwartał 2024)

Ceny nieruchomości w I kwartale 2025 roku na rynku wtórnym w Polsce utrzymały się na względnie stabilnym poziomie, z niewielkimi zmianami zarówno w górę, jak i w dół.

• Spadki cen ofertowych odnotowano przede wszystkim w największych miastach:

  • Warszawa – niewielki spadek o 1,05%.

  • Kraków (-0,75%) oraz Gdynia (-0,38%) również zanotowały lekkie obniżki.

  • Minimalne spadki widoczne były także w Olsztynie (-0,34%).

• Stabilizacja i niewielkie wzrosty cen ofertowych pojawiły się w większości pozostałych miast:

  • Największe wzrosty zaobserwowano w Opolu (+5,14%), Kielcach (+3,67%) oraz Bydgoszczy (+3,26%).

  • Znaczące wzrosty odnotowano także w Łodzi (+2,48%), Zielonej Górze (+2,17%) i Lublinie (+2,13%).

  • W Gdańsku i Rzeszowie ceny ofertowe wzrosły o ponad 1,2%.

  • W pozostałych miastach wzrosty były umiarkowane, poniżej 1%.

Podsumowanie zmian średnich cen ofertowych nieruchomości na rynku pierwotnym (I kwartał 2025 vs IV kwartał 2024)

W I kwartale 2025 roku ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym wykazały umiarkowane zmiany, z wyraźnym podziałem na miasta, gdzie ceny spadały oraz te, gdzie rosły.

• Spadki cen ofertowych zanotowano głównie w mniejszych i średnich ośrodkach:

  • Olsztyn – spadek o 2,65%.

  • Gdynia – spadek o 2,41%.

  • Kielce, Szczecin, Bydgoszcz i Łódź także odnotowały niewielkie spadki, mieszczące się w przedziale od około -0,71% do -0,05%.

  • Białystok utrzymał stabilność cen (0,02%).

• Wzrosty cen ofertowych wystąpiły głównie w większych miastach i tych z rozwijającym się rynkiem:

  • Największy wzrost odnotowano w Gdańsku – o 3,64%.

  • Rzeszów również wykazał wyraźną zwyżkę cen (+2,7%).

  • Opole (+1,84%), Poznań i Lublin (po +1,39%) oraz Kraków (+1,34%) i Katowice (+1,25%) zanotowały umiarkowane wzrosty.

  • Warszawa zakończyła kwartał z lekkim wzrostem (+0,97%).

  • Wrocław odnotował stabilny wzrost (+0,17%).

Podsumowanie różnic między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku wtórnym (I kwartał 2025)

W I kwartale 2025 roku na rynku wtórnym mieszkań w Polsce wystąpiły wyraźne różnice między cenami ofertowymi a faktycznie realizowanymi transakcjami. We wszystkich analizowanych miastach ceny transakcyjne były niższe od ofertowych, co wskazuje na rosnącą presję negocjacyjną po stronie kupujących.

• Największe różnice odnotowano w:

  • Gdańsku, gdzie ceny transakcyjne były aż o 15,29% niższe niż ofertowe.

  • Bydgoszczy (-12,26%) oraz Łodzi (-12,06%) również zauważalne były znaczące dysproporcje.

  • Warszawie (-10,94%) oraz Gdyni (-10,85%) sprzedający obniżali ceny znacznie w stosunku do ofert.

• Znaczne różnice w granicach 9-10% obserwowano w Zielonej Górze, Katowicach i Białymstoku.

• Mniejsze, ale nadal istotne różnice (poniżej 8%) wystąpiły w takich miastach jak Kraków, Wrocław, Opole czy Olsztyn.

• Najmniejsza różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi pojawiła się w Rzeszowie – około 2,54%.

Podsumowanie różnic między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku pierwotnym (I kwartał 2025)

W I kwartale 2025 roku na rynku pierwotnym mieszkań w Polsce zauważalne były znaczące różnice między cenami ofertowymi a faktycznymi cenami transakcyjnymi, ze zdecydowaną tendencją do obniżek cen podczas finalizacji sprzedaży.

• Największe rozbieżności wystąpiły w Łodzi, gdzie ceny transakcyjne były aż o 15,10% niższe niż ofertowe.

• Znaczące różnice przekraczające 10% odnotowano także w Bydgoszczy (-11,31%) oraz Olsztynie (-10,31%).

• Spadki powyżej 5% widoczne były także w Szczecinie, Krakowie, Białymstoku, Rzeszowie, Poznaniu i Wrocławiu, sięgając od około -5,4% do -7,9%.

• Najmniejsze różnice zanotowano w Gdyni (-0,18%) oraz Zielonej Górze, gdzie ceny transakcyjne nieznacznie przekroczyły ceny ofertowe (+0,09%).

• Inne duże miasta, takie jak Warszawa (-3,33%) i Katowice (-3,84%), również wykazały relatywnie niewielkie spadki cen przy transakcjach.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości w Polsce w pierwszym kwartale 2025 roku cechuje się wyraźną dysproporcją między oczekiwaniami sprzedających a realiami cen transakcyjnych, co sugeruje okres korekty i stabilizacji po dynamicznych wzrostach sprzed kilku lat. Nie jest to jeszcze czas spadków cen nieruchomości, ale na pewno dużych szans na obniżkę cen nieruchomości. Widać, że okres dobrej passy sprzedających nieruchomości powoli wygasa, a wkraczamy od kilku kwartałów w czas rynku kupujących, którzy mają coraz więcej do powiedzenia.