Co się dzieje na rynku?
Drożyzna na rynku kredytów hipotecznych. Stopy procentowe najwyższe od 15 lat.
Ostatnia decyzja Rady Polityki Pieniężnej w zakresie podwyżki stóp procentowych z dnia 08/06/2022 zrównała stan stóp procentowych z 27/11/2008 roku. Tego dnia NBP postanowił podnieść stawkę referencyjną z 5,75% do 6,00%. Stan ten nie trwał długo, bowiem już miesiąc później bank centralny zdecydował się schłodzić stawkę referencyjną do poziomu 5,75%, co raczej przy obecnym stanie wysokiej inflacji w roku 2022 nie nastąpi prędko. Mamy stawkę referencyjną 6,00% co w perspektywie da średni Wibor w okolicach 7,50% prawdopodobnie. Najbardziej podwyżkę oprocentowania kredytów hipotecznych odczują osoby, które zdecydowały się zaciągnąć kredyt hipoteczny w okresie niskich stóp procentowych, tj. w latach 2020/2021. Banki, niskie stawki WIBOR rekompensowały sobie wysokimi marżami, by zrównoważyć zysk na kredytach hipotecznych. To jednak nie jedyna grupa kredytobiorców, która może być zaskoczona tak drastycznymi podwyżkami stóp. Względny spokój i stabilizacja na rynku kredytów hipotecznych panowała w latach 2015/2020, do chwili wybuchu pandemii covid-19. Osoby, które zdecydowały się zaciągnąć kredyt hipoteczny w tych latach nigdy wcześniej mogły nie odczuć ruchów związanych z obniżką bądź podwyżką stóp procentowych bo przecież stawka WIBOR była na stabilnym poziomie +/- 1,70%. Stąd w chwili obecnej tak duża panika zwiazana z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych.
Zachowaj względny spokój. Czy przechodzić jeszcze na stałe oprocentowanie?
Łatwo powiedzieć mając tak drastyczny wzrost raty – odpowie ktoś. Tak, w obecnym stanie rzeczy powinniśmy unikać podejmowania nagłych decyzji, które wywołane są paniką zwiazaną z podwyżką stóp procentowych. A ostatnia, czerwcowa podwyżka stóp procentowych prawdopodobnie nie jest tą ostatnią. W czasie podwyżek stóp procentowych ogromne zainteresowanie wzbudziło oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych, które jako obowiązek oferowania w bankach pojawiło się stosunkowo niedawno. Wraz z każdą podwyżką stóp procentowych w bankach rosło także stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Obecnie stałe oprocentowanie dostać możemy od 5 do nawet 10 lat spłaty kredytu. Czy warto przechodzić jeszcze na stałe oprocentowanie, które sięgnie za chwilę pupału 10%? Na to nie pytanie nie odpowiem, ale nim ktokolwiek zdecyduje się na przejście na stałe oprocentowanie warto by zastanowił się czy jego budżet domowy udźwignie kolejne podwyżki stóp procentowych? Czy jest w stanie płacić tak wysokie raty w perspektywie roku 2022/2023? Bo taki czas (póki co) zakładają ekonomiści na wysokie stopy procentowe nim Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się je obniżyć. Warto zrobić wszystkie za i przeciw, niżeli patrzeć na to co robią znajomi i rodzina dookoła mający kredyt hipoteczny. Perspektywa stałego oprocentowania to okres minimum 5 lat. Jest to 5 lat spokoju głowy i pewnej raty, ale także niezmienności oprocentowania. Słychać głosy coraz częściej mówiące o tym, że kredyt hipoteczny ze stałą stopą można przenieść do innego banku w przypadku spadku stóp procentowych. Zgadza się, można. Ale tu zachodzą kolejne pytania. Czy będziemy mieć zdolność kredytową? Czy nasze zarobki się nie zmienią, rodzina nie powiększy? Czy nie wejdą kolejne, nagłe zmiany w regulacjach związanych z udzieleniem kredytów hipoteczych, jak miało to miejsce całkiem niedawno? Jak będzie wyglądać sytuacja z rynkiem nieruchomości za jakiś czas, czy ceny nagle nie spadną? Decyzja co do stałego oprocentowania musi być świadomą decyzją, bardzo przemyślaną, zwłaszcza w obecnej sytuacji, gdzie stałe oprocentowanie sięgnie za chwilę 10% w skali roku.
Nie pamiętamy tego co dobre, tylko to co złe.
Niestety, szybko zapominamy, że kiedykolwiek wcześniej stopy procentowe były obniżane. Bardzo mocno zachodzi w pamięć natomiast sytuacja związana z powyżką stóp procentowych. Wziąłem pod lupę okres ostatnich 15 lat stawki referencyjnej, którą reguluje NBP oraz stawki WIBOR3M by trochę odświeżyć pamięć, że sytuacja, z którą mamy na rynku już kiedyś miała miejsce. Osoby zaciągające kredyt hipoteczny w latach 2007/2008 pamiętają WIBOR 3miesięczny na poziomie od 4,00% do blisko 7,00%. Później zaliczaliśmy spadki i wzrosty WIBORu między latami 2008-2011. Od roku 2012 do roku 2015 WIBOR sukcesywnie spadał z poziomu 5,05% do poziomu +/- 1,70% by od 2015 zatrzymać się na stabilnym poziomie i trwać tak przez najbliższe 5 lat. Okres 5-ciu lat przed pandemią trochę wyciszył nastroje, że kiedykolwiek stopy wcześniej były podnoszone i obniżane. Stąd w obecnej sytuacji dość mocne zaniepokojenie tym co się dzieje na rynku. Jak zachowywał się WIBOR na przestrzeni ostatnich 15 lat podążając za ruchami Rady Polityki Pieniężnej obrazuje poniższy wykres.
