Co powinna zawierać? A czego się wystrzegać?
Umowa przedwstępna – podstawowa forma rezerwacji nieruchomości
Przed zakupem nieruchomości zazwyczaj podpisuje się umowę przedwstępną. To forma rezerwacji, która zobowiązuje kupującego i sprzedającego do realizacji transakcji w ustalonym terminie.
Wbrew obiegowym opiniom umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego. Może to być nawet zwykłe pisemne porozumienie, sporządzone odręcznie przez obie strony – ważne, aby jasno określało warunki transakcji.
Co musi zawierać umowa przedwstępna?
1. Dane stron umowy
W umowie trzeba wskazać wszystkich kupujących i sprzedających.
- Jeśli któraś ze stron działa przez pełnomocnika – należy to wyraźnie zaznaczyć.
W przypadku małżeństw trzeba wpisać oboje małżonków.
2. Cena i opis nieruchomości
W umowie powinna się znaleźć:
ustalona cena zakupu,
informacja o wpłaconych środkach (np. zadatek lub zaliczka) – to będzie część wkładu własnego,
dane identyfikujące nieruchomość: numer księgi wieczystej (albo podstawa nabycia, jeśli KW nie ma), numer działki, adres.
3. Termin podpisania aktu notarialnego
Jeżeli kupujesz nieruchomość na kredyt hipoteczny, warto przewidzieć co najmniej 1,5-2 miesiące od podpisania umowy przedwstępnej na skompletowanie dokumentów i uzyskanie decyzji kredytowej. Zbyt krótki termin może spowodować opóźnienia i utratę wpłaconej kwoty.
Zadatek czy zaliczka?
Przy umowie przedwstępnej żadna z tych form przedpłaty nie jest obowiązkowa – sam fakt podpisania umowy wystarczy do wnioskowania o kredyt hipoteczny. Banki nie wymagają wpłaty na tym etapie. To, czy i ile wpłacimy, zależy wyłącznie od ustaleń między stronami.
Zadatek – uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego:
jeżeli kupujący nie wywiąże się z umowy, sprzedający może zatrzymać zadatek,
jeśli sprzedający nie dotrzyma umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Zaliczka – nie jest uregulowana w przepisach:
co do zasady jest zwrotna, jeśli umowa nie zostanie zrealizowana,
warunki zwrotu warto zapisać w umowie, aby uniknąć sporów.
Na co jeszcze zwrócić uwagę w umowie przedwstępnej?
Hipoteka na nieruchomości – jeśli na nieruchomości ciążą inne zobowiązania, ustal wysokość pozostałego długu i wpisz to w umowie. Bank finansujący zakup spłaci tę kwotę bezpośrednio z kredytu.
Mieszkanie spółdzielcze-własnościowe – sprawdź, czy nie ma zaległości czynszowych; zaświadczenie o braku zaległości jest potrzebne do decyzji kredytowej.
Aktualny stan prawny księgi wieczystej – jeśli sprzedający jest spadkobiercą lub nie ujawnił się jeszcze w KW, wpisz to w umowie i załącz dokumenty potwierdzające prawa własności.
Dostęp do dokumentów – warto zapisać w umowie, że sprzedający udostępni na żądanie aktualne dokumenty dotyczące nieruchomości. Brak dokumentów może opóźnić decyzję kredytową.
Stałe elementy wyposażenia – jeśli cena obejmuje zabudowę kuchni, szafy wnękowe, wyposażenie łazienki – zaznacz to w umowie. Bank uwzględni to w wycenie nieruchomości.
Zasady zwrotu zadatku – aby chronić się przed utratą wpłaconych środków w razie odmowy kredytu, wprowadź zapis, że w przypadku negatywnej decyzji banku zadatek podlega zwrotowi.
Dlaczego warto zadbać o szczegóły?
Umowa przedwstępna to dokument pomocniczy, który porządkuje proces zakupu nieruchomości i chroni interesy obu stron. Im dokładniej ją sporządzimy, tym mniej niespodzianek w trakcie starania się o kredyt i przy finalizacji transakcji.
Jeżeli nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie przygotować umowę przedwstępną, skorzystaj z bezpłatnego wzoru umowy przedwstępnej dostępnego na mojej stronie lub z pomocy biura nieruchomości. Notariusz zadba o bezpieczeństwo transakcji przy akcie notarialnym, ale dobrze sporządzona umowa przedwstępna już na starcie daje Ci większą kontrolę i spokój.
