Ważne zmiany w przepisach
Ustawa deweloperska – na nowo
Z dniem 1 lipca 2022 weszły w życie przepisy nowej Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwaną także ustawą deweloperską. Nowa ustawa doprecyzowuje obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej, reguluje kwestię umowy rezerwacyjnej, oraz powołuje nowy fundusz zabezpieczający roszczenia poszkodowanych przez deweloperów – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Co nowego w przepisach?
Umowa rezerwacyjna doczekała się w końcu uregulowania w przepisach, co jest sporą nowością na plus w stronę nowonabywców. Przepisy regulują umowę rezerwacyjną zawartą przed podpisaniem umowy deweloperskiej, jak również umowę rezerwacyjną zawartą przed podpisaniem umowy przeniesienia własności nieruchomości z pominięciem umowy deweloperskiej.
Ustawa deweloperska zakłada kilka ciekawych punktów, które regulują umowę rezerwacyjną:
- czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej – powinna uwzględniać minimalny ustawowy czas na wydanie decyzji kredytowej przez bank, w przypadku gdy kupujący stara się o kredyt hipoteczny;
- opłata rezerwacyjna – nie może przekraczać 1% ceny zakupu, opłata ta będzie zaliczana na poczet zakupu nieruchomości;
- zwrot opłaty rezerwacyjnej zawsze, gdy nowonabywca nie uzyska kredytu hipotecznego;
- zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości dla strony kupującej, gdy deweloper nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru nieruchomości i nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przeniesienia własności;
- w przypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej przez stronę kupującą przepada tylko opłata rezerwacyjna wynoszącą 1% ceny zakupu.
Zmiany także sięgnęły prospektu informcyjnego, który dotychczas wydawany był przed zawarciem umowy deweloperskiej na żądanie strony. Od teraz deweloper nim zawrze umowę rezerwacyjną bądź umowę deweloperską będzie zobowiązany do przekazania na trwałym nośniku prospektu informacyjnego zainteresowanemu.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Ustawa deweloperska powołuje także nowy fundusz mający za zadanie ochronę praw nabywców, którzy dokonali wpłat na otwarty rachunek mieszkaniowy. Wypłata z funduszu ma następować po ziszczeniu się określonych zdarzeń:
- wydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie art. 425e ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe;
- wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425e ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe;
- uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425h ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez syndyka na podstawie art. 98 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez zarządcę w trybie art. 298 ustawy z dnia 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1–11 i nieotrzymania przez nabywcę zwrotu środków w terminie, o którym mowa w art. 44 ust. 3;
- odstąpienia od jednej z tych umów przez nabywcę na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 12;
- niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, o którym mowa w art. 425e ust. 2a ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe.
Deweloperzy, którzy rozpoczną sprzedaż inwestycji po dniu wejścia w życie Ustawy zobowiązani zostali także do wpłat składek na fundusz, które wynosić mają:
- maksymalnie 1% ceny zakupu, gdy prowadzony jest otwarty rachunek powierniczy;
- maksymalnie 0,10% ceny zakupu, gdy deweloper prowadzi zamknięty rachunek powierniczy.
W drodze Rozporządzenia uchwalono, iż obecne stawki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to 0,45% dla otwartych rachunków powierniczych i 0,10% dla zamkniętych rachunków powierniczych. Czy deweloperzy przerzucą koszt składek na nowonabywców? Tego raczej się nie dowiemy, chodź odpowiedź wydaje się jednoznaczna.
