Skrót najważniejszych informacji

Ustawa deweloperska 2025 – wszystko, co musisz wiedzieć przed zakupem mieszkania na rynku pierwotnym

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym porządkowany jest przez ustawę o ochronie praw nabywcy lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Ustawa deweloperska reguluje:

• ochronę środków wpłacanych przez nabywców mieszkań i domów,
• zasady korzystania z mieszkaniowych rachunków powierniczych,
• obowiązki deweloperów przed i w trakcie zawierania umów (rezerwacyjnych, deweloperskich itp.),
• procedury odbioru lokalu/domu,
• zasady działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).

Powyższe regulacje mają na zasadzie określenie szczegółowo zakresu ochrony praw nabywców, którzy zawierają jedną z poniższych umów z deweloperem:

• umowę między nabywcą a deweloperem dotyczące budowy i przeniesienia własności lokalu lub domu,
• umowę związaną z lokalami użytkowymi, jeśli są częścią tego samego przedsięwzięcia,
• niektóre umowy sprzedaży zawierane zarówno z deweloperami, jak i innymi przedsiębiorcami (np. przeniesienie własności lokalu mieszkalnego),
• pierwsze przeniesienie praw po zakończeniu inwestycji.

Rachunek powierniczy dewelopera

Chroni interesy nabywców, zapewniając transparentne zarządzanie ich środkami i ograniczając ryzyko utraty pieniędzy w razie problemów po stronie dewelopera.

Deweloper musi zapewnić nabywcy ochronę jego wpłat, stosując jeden z dwóch rachunków:

• Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP) – wypłaty środków deweloperowi następują etapami zgodnie z postępem prac.
• Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP) – wypłata środków następuje dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę.

Deweloper ma obowiązek zawarcia umowy rachunku powierniczego przed rozpoczęciem sprzedaży – odrębnie dla każdego przedsięwzięcia lub wyodrębnionego zadania inwestycyjnego, z kolei bank lub kasa prowadzący rachunek muszą ewidencjonować wpłaty i wypłaty dla każdego nabywcy oddzielnie.

Nabywca wpłaca środki na rachunek powierniczy zgodnie z postępem budowy, a każda wpłata jest zależna od zakończenia danego etapu prac. Wpłata środków na rachunek dewelopera musi być poprzedzona poinformowaniem nabywcy o zakończeniu danego etapu przez dewelopera.

Wypłata środków z rachunku powierniczego

Ustawa deweloperska określa przepisy chroniące środki nabywcy, nakładając na bank/kasę prowadzącą rachunek powierniczy deweloperowi obowiązek kontroli inwestycji oraz uzależniając wypłaty na rzecz dewelopera od spełnienia konkretnych warunków formalnych i faktycznych, zapewniających bezpieczeństwo finansowe kupujących.

Wypłata z zamkniętego rachunku powierniczego może nastąpić w przypadku, gdy:

• Środki są wypłacane jednorazowo po przeniesieniu własności lokalu lub domu na nabywcę.
• Przeniesienie zostało potwierdzone wypisem aktu notarialnego, a nieruchomość musi być wolna od obciążeń, poza tymi, na które wyraził zgodę nabywca.

Wypłata z otwartego rachunku powierniczego może nastąpić w przypadku, gdy:

• Środki wypłacane są etapami, po:
  • • upływie 30 dni od daty zawarcia umowy,
    • zakończeniu danego etapu inwestycji,
    • kontroli zakończenia etapu przez bank/kasę prowadzącą rachunek powierniczy.
• Wysokość wypłaty zależy od procentowego udziału kosztów danego etapu w całości inwestycji.
• Ostatnia transza wypłacana jest po przeniesieniu własności lokalu lub domu na nabywcę, w stanie wolnym od niezaakceptowanych obciążeń.

Bank/Kasa prowadząca rachunek powierniczy dewelopera ma obowiązek kontrolować każdy etap inwestycji przed wypłatą środków deweloperowi. Kontrola taka obejmuje:

• tytuł prawny do nieruchomości,
• brak postępowania upadłościowego/restrukturyzacyjnego,
• pozwolenia budowlane,
• zgodność planowanego i faktycznego wydatkowania środków,
• brak zaległości wobec wykonawców, ZUS, US, nabywców, Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Ustawa deweloperska dopuszcza, by część informacji podlegającej kontroli odbywała się na podstawie oświadczenia dewelopera. Zaś w przypadku wykrytych nieprawidłowości bank/kasa wstrzymuje wypłatę i wyznacza termin ich usunięcia deweloperowi.

W przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę, dewelopera, syndyka lub zarządcę restrukturyzacyjnego – bank/kasa niezwłocznie zwraca środki nabywcy w nominalnej wysokości.

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy

Mają zwiększyć przejrzystość i bezpieczeństwo dla nabywców poprzez obowiązkowe informowanie o stanie prawnym, finansowym i technicznym inwestycji jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy z deweloperem.

Prospekt informacyjny:

• Deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (jeśli jest wydzielone).
• Musi go nieodpłatnie przekazać zainteresowanemu przed podpisaniem umowy (również rezerwacyjnej) – na trwałym nośniku, a na żądanie także w wersji papierowej.
• Zmiany w prospekcie muszą być przekazywane przed zawarciem umowy – w formie aneksu, nowego prospektu lub załącznika.
• Prospekt i załączniki stają się częścią umowy.

Harmonogram inwestycji:

• Deweloper sporządza harmonogram przedsięwzięcia, obejmujący co najmniej 4 etapy, z określeniem ich kosztów (każdy między 10% a 25%) i terminów zakończenia.

Zgoda na bezobciążeniowe przeniesienie własności:

• Deweloper musi uzyskać od banku lub innego wierzyciela, który finansuje budowę dewelopera zgodę na przeniesienie własności na nowego nabywcę bez obciążeń hipotecznych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę – lub zobowiązanie do jej udzielenia.
• Brak takiej zgody uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy.

Udostępnienie dokumentów:

• Na żądanie nabywcy, deweloper musi umożliwić zapoznanie się z dokumentami w lokalu swojej firmy, w tym m.in. z księgą wieczystą, pozwoleniem na budowę, sprawozdaniami finansowymi, projektem budowlanym czy zgodą banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności.

Umowa rezerwacyjna

Jest uregulowaną ustawowo formą zawarcia umowy pomiędzy deweloperem (lub innym przedsiębiorcą) a osobą zainteresowaną zakupem lokalu (rezerwującym), mająca na celu czasowe wyłączenie wybranego lokalu lub domu z oferty sprzedaży. Ma ona również zabezpieczyć interesy osób rezerwujących lokal, gwarantując przejrzystość umowy, ograniczając ryzyko strat finansowych i określając prawa oraz obowiązki obu stron.

Forma i treść umowy:

• Umowa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności (nie jest wymagane zawarcie w formie aktu notarialnego),
• Powinna zawierać m.in. dane stron, cenę lokalu, wysokość ewentualnej opłaty rezerwacyjnej, czas rezerwacji, usytuowanie i powierzchnię lokalu.
• Co do zasady, nie można przenosić praw z umowy rezerwacyjnej na inne osoby – wyjątkiem są osoby z I lub II grupy podatkowej (np. bliscy krewni).

Czas trwania umowy:

• Umowa zawierana jest na czas określony.
• Jeśli rezerwujący ubiega się o kredyt, czas rezerwacji powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub promesy kredytowej.

Opłata rezerwacyjna:

• Może, ale nie musi zostać ustalona.
• Jej maksymalna wysokość to 1% ceny lokalu.
• Jest zaliczana na poczet ceny zakupu.
• Po zawarciu umowy deweloperskiej opłata musi być przekazana na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni.

Obowiązki informacyjne dewelopera w czasie obowiązywania umowy rezerwacyjnej:

• Deweloper ma obowiązek informować rezerwującego o zmianach w prospekcie informacyjnym i jego załącznikach.
• Obowiązek ten nie dotyczy zmian związanych z ujawnieniem roszczeń z umowy deweloperskiej lub ustanowieniem hipoteki przez nabywców.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej:

• Opłata podlega zwrotowi, gdy:
  • • Rezerwujący nie uzysa kredytu z powodu negatywnej decyzji kredytowej banku.
    • Deweloper nie wykonuje zapisów umowy rezerwacyjnej (zwrot w podwójnej wysokości na rzecz nabywcy).
    • Deweloper dokonał zmian w prospekcie bez poinformowania rezerwującego.
• Dodatkowo: jeśli deweloper nie usuwa wad po odbiorze lokalu, a nabywca nie podpisze umowy przenoszącej własność – również zwrot w podwójnej wysokości na rzecz nabywcy.

Umowa deweloperska

Ustawa deweloperska określa dokładnie, jakie informacje i zobowiązania muszą znaleźć się w umowach zawieranych z deweloperem, zapewniając przejrzystość, ochronę nabywcy i zgodność z założeniami inwestycji. Uregulowano również kwestie dalszego obrotu wierzytelnościami wynikającymi z takich umów.

Umowa deweloperska musi zawierać m.in.:

• dane stron, miejsce i datę zawarcia umowy;
• cenę nabycia oraz informacje o nieruchomości;
• szczegółowy opis lokalu lub domu, jego położenie, metraż, standard wykończenia;
• termin przeniesienia własności;
• harmonogram płatności i dane mieszkaniowego rachunku powierniczego;
• dane o pozwoleniu na budowę, terminach robót budowlanych, zasadach odstąpienia od umowy;
• odsetki, kary umowne, sposób pomiaru powierzchni;
• informacje o odbiorze lokalu oraz wcześniejszej rezerwacji (jeśli dotyczy);
• obowiązek dewelopera do przeniesienia prawa własności na nabywcę.

Dodatkowo:

• zmiany w prospekcie muszą być wyraźnie zaznaczone i zaakceptowane przez nabywcę;
• przepisy mają odpowiednie zastosowanie także do umów dotyczących lokali użytkowych, z dostosowaniem do ich charakteru.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy musi być wolna od obciążeń i roszczeń osób trzecich ujawnionych w księdze wieczystej, chyba że nabywca wyraził na nie zgodę.

Nabywca może przenieść wierzytelności z umowy deweloperskiej na inną osobę tylko wtedy, gdy:

• dotyczy to maksymalnie jednego lokalu lub domu;
• nie dokonywał takiego przeniesienia w ciągu ostatnich 3 lat.

Inne umowy z deweloperem (np. przenoszące własność po zakończeniu inwestycji)

Umowy, w których deweloper przenosi prawo własności nieruchomości po wybudowaniu, muszą zawierać:

• dane stron i ceny;
• zobowiązanie do przeniesienia własności lokalu lub domu (wraz z prawami towarzyszącymi);
• terminy przeniesienia i płatności;
• dane dotyczące formalnego zakończenia budowy (pozwolenie na użytkowanie, samodzielność lokalu, itd.);
• inne obowiązkowe elementy z art. 35 ustawy deweloperskiej, odpowiednio stosowane.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy musi być wolna od obciążeń i roszczeń osób trzecich ujawnionych w księdze wieczystej, chyba że nabywca wyraził na nie zgodę.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Ustawa deweloperska szczegółowo chroni interesy nabywcy, dając mu szerokie możliwości odstąpienia od umowy w przypadku naruszenia przepisów przez dewelopera lub istotnych wad inwestycji. Jednocześnie określa sytuacje, w których to deweloper może odstąpić od umowy, głównie przy braku płatności lub współpracy ze strony nabywcy.

Nabywca może odstąpić od umowy, m.in. gdy:

1. Umowa nie zawiera wymaganych elementów opisanych w art. 35 i art. 36 ustawy (dane stron, cenę, terminy, etc.),
2. Dane w umowie różnią się od tych z prospektu informacyjnego,
3. Nie otrzymał prospektu lub informacji o jego zmianach,
4. Dane w prospekcie są niezgodne ze stanem faktycznym/prawnym,
5. Prospekt nie zawiera wymaganych danych,
6. Deweloper nie przeniósł prawa w terminie,
7. Deweloper nie zawarł nowej umowy z bankiem w razie rozwiązania mieszkaniowego rachunku powierniczego,
8. Brakuje zgody wierzyciela hipotecznego (dot. ochrony nabywcy),
9. Deweloper nie opublikował wymaganych informacji,
10. Nie usunięto wady istotnej lokalu,
11. Rzeczoznawca potwierdził istnienie wady istotnej,
12. Syndyk zażądał wykonania umowy w upadłości.

Terminy na odstąpienie:

• 30 dni od zawarcia umowy – przypadki 1–5,
• Po 120 dniach – w razie nieprzeniesienia prawa (pkt 6),
• Po zwrocie środków przez bank – pkt 7,
• 60 dni od zawarcia umowy – pkt 8,
• Po 60 dniach od publikacji informacji – pkt 9.

Prawo odstąpienia przez dewelopera:

Deweloper może odstąpić od umowy, jeżeli:

• Nabywca nie zapłacił na czas mimo pisemnego wezwania (30 dni),
• Nabywca nie stawił się dwukrotnie (w odstępie 60 dni) na odbiór lokalu lub podpisanie aktu notarialnego – chyba że przeszkodą była siła wyższa.

Skutki odstąpienia przez nabywcę:

• Umowa uznana jest za niezawartą,
• Nabywca nie ponosi kosztów odstąpienia,
• Deweloper musi zwrócić środki z rachunku powierniczego w ciągu 30 dni,
• Informacja o zwrocie trafia do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.

Forma złożenia oświadczenia o odstąpieniu:

• Oświadczenie o odstąpieniu musi być pisemne z podpisem notarialnie poświadczonym i zawierać zgodę na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej,
• Przy odstąpieniu przez dewelopera – nabywca również musi wyrazić zgodę na wykreślenie roszczeń z KW.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

DFG to wydzielony rachunek prowadzony w ramach Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG), który odpowiada za jego obsługę. Fundusz ma być gwarantem ochrony nabywców w przypadku przerwania inwestycji lub odstąpienia od umowy (np. w przypadku upadłości dewelopera).

Wypłata środków z Funduszu:

• Realizowana jest w określonych sytuacjach, np. upadłość dewelopera, brak przeniesienia na nabywcę praw własności do nieruchomości w terminie, oddania mieszkania lub domu obarczonego istotnymi wadami, nierozpoczęcia przez dewelopera budowy bądź braku kontynuacji budowy już rozpoczętej,

• Nabywca składa wniosek z danymi i oświadczeniem o prawdziwości istnienia stanu podstawy wypłaty środków z funduszu,

• UFG może weryfikować wnioski, wypłata następuje do 30 dni (lub do 90 dni w wyjątkowych sytuacjach),

• W przypadku niedoboru środków wypłaty są realizowane według kolejności zgłoszeń.

Składki na Fundusz:

• Składka liczona jako procent wpłat na rachunek powierniczy (do 1% dla rachunku otwartego, do 0,1% dla zamkniętego),

• Składkę płaci deweloper do banku/kasy prowadzącej rachunek,

• Składka jest bezzwrotna,

• Szczegółowe stawki ustala minister po konsultacjach.

Jawność cen mieszkań

Nowelizacja Ustawy deweloperskiej w sprawie jawności cen mieszkań została podpisana przez Prezydenta RP 6 czerwca 2025 r. i wejdzie w życie miesiąc po ogłoszeniu jej w dzienniku ustaw. Ma poprawić pozycję negocjacyjną nabywców mieszkań dzięki zapewnieniu im pełnej i aktualnej informacji o cenach ofertowych lokali deweloperskich. Deweloperzy zostaną zobowiązani do prowadzenia własnej strony internetowej, na której przed rozpoczęciem sprzedaży będą publikować m.in. ceny ofertowe brutto m² lokali, ceny pomieszczeń przynależnych oraz dodatkowych świadczeń. Informacje te będą musiały być aktualizowane i archiwizowane, a także przekazywane codziennie do rządowego portalu. Ustawa przewiduje sankcje za nieprzestrzeganie tych obowiązków oraz daje nabywcy prawo żądania zawarcia umowy po najkorzystniejszej cenie. Deweloperzy mają dwa miesiące na dostosowanie się do przepisów, jeśli rozpoczęli sprzedaż przed wejściem ustawy w życie.

Podsumowanie

Ustawa deweloperska to kluczowy akt prawny, który chroni interesy osób kupujących mieszkania od deweloperów. Dzięki niej nabywcy mają zapewnione bezpieczeństwo finansowe i prawne, m.in. poprzez obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego oraz jasno określone zasady zawierania umów deweloperskich. Przepisy te mają na celu zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości i minimalizację ryzyka dla kupujących. Znajomość ustawy jest niezbędna dla każdego, kto planuje zakup mieszkania od dewelopera.