Sprawdź, co taki wpis oznacza dla kupującego i dlaczego może wstrzymać decyzję banku o przyznaniu kredytu hipotecznego?
Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej – co jako kupujący, musisz wiedzieć?
Kupujesz mieszkanie i w dokumentach widzisz wpis ostrzeżenia w księgę wieczystą. To nie jest zwykła adnotacja. To znak, że sąd wieczystoksięgowy ma wątpliwości co do tego, czy dane ujawnione w księdze są zgodne z rzeczywistością. W praktyce taki wpis może mieć wpływ na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego.
Co to jest ostrzeżenie w księdze wieczystej?
Ostrzeżenie to wpis, który informuje, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze może być niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Nie oznacza jeszcze, że coś jest nielegalne, ale pokazuje, że istnieje wątpliwość lub spór, który trzeba wyjaśnić.
Podstawy prawne tego wpisu znajdują się w ustawie o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) oraz w Kodeksie postępowania cywilnego (k.p.c.).
Kiedy wpisuje się ostrzeżenie?
Zgodnie z przepisami i praktyką sądów, ostrzeżenie może pojawić się w księdze wieczystej w kilku konkretnych sytuacjach:
- Zmiana właściciela, która nie została jeszcze wpisana do księgi
Jeśli sąd otrzyma zawiadomienie od notariusza, urzędu lub innego organu, że nastąpiła zmiana właściciela – np. po dziedziczeniu, decyzji administracyjnej albo orzeczeniu sądu – ale nowy właściciel nie złożył jeszcze wniosku o wpis własności w księdze wieczystej, to sąd wpisuje ostrzeżenie. Wpis ma na celu poinformowanie, że stan prawny w księdze może być już nieaktualny. - Roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym a rzeczywistym
Gdy ktoś wytoczył powództwo o „uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym” i istnieje nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o zabezpieczeniu, sąd może wpisać ostrzeżenie. Chodzi o sytuacje, gdy np. ktoś uważa, że został błędnie pominięty jako właściciel. - Istnienie dwóch lub więcej ksiąg wieczystych dla tej samej nieruchomości
Jeśli sąd zauważy, że dla jednej nieruchomości istnieją różne księgi z odmiennym stanem prawnym (np. różni właściciele lub hipoteki), w każdej z nich wpisuje ostrzeżenie. Ma to zabezpieczyć przed dokonaniem czynności na podstawie błędnej księgi. - Niezgodność zauważona przez sąd lub organ publiczny
Jeśli sąd, notariusz albo organ administracji (np. starosta) zauważy, że stan ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistości (np. nie zgadza się powierzchnia użytkowa nieruchomości) – może powiadomić sąd wieczystoksięgowy, który wówczas dokonuje wpisu ostrzeżenia.
Co oznacza ostrzeżenie dla osoby kupującej mieszkanie?
Taki wpis nie przekreśla od razu zakupu nieruchomości, ale powinien zapalić czerwoną lampkę.
Ostrzeżenie oznacza, że:
- prawo własności lub inne prawo ujawnione w księdze może być błędne,
- toczy się lub toczyło postępowanie sądowe,
- albo sąd wieczystoksięgowy czeka na wyjaśnienie sytuacji.
Dlatego zanim podpiszesz umowę przedwstępną, warto sprawdzić dokładnie, z czego ostrzeżenie wynika – najlepiej u źródła.
Jak bank reaguje na wpis ostrzeżenia?
Dla banku nieruchomość z ostrzeżeniem to nieruchomość o niepewnym statusie prawnym. A to oznacza jedno – ryzyko.
Z tego powodu:
- bank wstrzyma decyzję kredytową do czasu wyjaśnienia sprawy – np. do czasu przedłożenia dokumentów, które rozwieją wątpliwości w kwestii ostrzeżenia, lub
- odmówi zabezpieczenia kredytu na takiej nieruchomości – jeżeli ostrzeżenie budzi zbyt dalekie wątpliwości.
Jak sprawdzić, czy nieruchomość ma wpis ostrzeżenia?
Każdy może to zrobić samodzielnie:
- Wejdź na stronę https://ekw.ms.gov.pl.
- Wpisz numer księgi wieczystej.
- Zajrzyj do Działu III – to właśnie tam zwykle pojawiają się ostrzeżenia o niezgodnościach lub sporach.
Jeśli nie rozumiesz treści wpisu, lepiej skonsultować się z prawnikiem, notariuszem lub ekspertem hipotecznym. Dla laika formuły sądowe mogą być mylące.
Podsumowanie
Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej to nie drobiazg, lecz sygnał ostrzegawczy. Oznacza, że sąd ma wątpliwości co do zgodności stanu ujawnionego w księdze z rzeczywistością. Dla banku to najczęściej powód do wstrzymania lub odmowy udzielenia kredytu hipotecznego.
Jeśli więc planujesz zakup nieruchomości z kredytem, zawsze sprawdź księgę wieczystą i upewnij się, że nie ma w niej wpisu ostrzeżenia. W przeciwnym razie możesz utknąć w formalnościach na długie miesiące.
