Czego nauczyliśmy się przez ostatnie 30 lat, mierząc się z kolejnymi kryzysami gospodarczymi w kontekście kredytów hipotecznych?

Kredyt hipoteczny w kryzysie gospodarczym  – jak zmienia się podejście banków i kredytobiorców?

Kiedy gospodarka się chwieje – inflacja idzie w górę, stopy procentowe rosną, ludzie boją się o pracę – kredyt hipoteczny w kryzysie gospodarczym staje się mniej oczywistym wyborem. W ostatnich dekadach kryzysy pokazały, że nikt, ani klient, ani bank, nie działa w próżni. Poniżej podsumowanie tego co się działo i czego się nauczyliśmy.

Kryzysy gospodarcze ostatnich dekad

Kryzys 2007-2009

Światowy kryzys finansowy, który rozpoczął się w USA na rynku kredytów hipotecznych, szybko rozlał się na cały świat. Giełdy tąpnęły, upadały znane banki w USA, a dostęp do finansowania praktycznie zamarł. W Polsce uderzył on najmocniej w kredyty walutowe – wcześniej bardzo popularne, bo banki od 2004 roku coraz bardziej luzowały swoją politykę kredytową. Udzielano kredytów nawet na 50 lat, finansowano 100%, a czasem i 130% wartości nieruchomości. W modzie były kredyty walutowe – szczególnie we frankach szwajcarskich, które kusiły niskim oprocentowaniem i wyższą zdolnością kredytową. Wielu klientów zaciągało więc zobowiązania przekraczające ich realne możliwości spłaty. Po wybuchu kryzysu przyszło otrzeźwienie. Według danych NBP z lat 2008-2009 aż 90% banków zwiększyło wymagany wkład własny, a 86% zaostrzyło kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. To był moment, w którym banki zaczęły wracać do bardziej rozsądnej oceny ryzyka – i który na długo ukształtował sposób myślenia o kredycie hipotecznym w Polsce.

Polski szok z frankiem szwajcarskim (2015)

Po kryzysie 2008 roku frank szwajcarski zaczął się umacniać. Szwajcarski Bank Centralny próbował to powstrzymać, wprowadzając w roku 2011 minimalny kurs wymiany 1,20 franka za euro. Przez trzy lata utrzymywał ten „sufit”, aż 15 stycznia 2015 roku niespodziewanie z niego zrezygnował. Skutek? Wartość franka wzrosła w ciągu jednego dnia o 20-30% wobec większości walut, w tym złotego. Dla polskich kredytobiorców oznaczało to szok – ich zadłużenie w przeliczeniu na złote skoczyło często o setki tysięcy, przewyższając znacznie wartość aktualną nieruchomości. To wydarzenie boleśnie przypomniało, że tanie finansowanie w obcej walucie może być złudne. Od tamtej pory ryzyko walutowe stało się jednym z kluczowych elementów edukacji kredytowej w Polsce, a kredyty frankowe – przestrogą dla całej branży.

Kryzys COVID-19 (2020)

Pandemia COVID-19 sparaliżowała gospodarkę. Firmy wstrzymywały działalność, ludzie tracili pracę, a rządy wprowadzały szerokie programy pomocowe, by utrzymać płynność finansową. Banki reagowały ostrożnie – podnosiły wymagania wobec kredytobiorców i ograniczały akcję kredytową. Zaskoczeniem okazał się jednak rynek nieruchomości. Zamiast spodziewanych spadków cen – te zaczęły rosnąć. Tanie kredyty i duży popyt inwestycyjny sprawiły, że sektor mieszkaniowy wyszedł z pandemii w zaskakująco dobrej formie. Dla wielu rodzin był to jednak moment, w którym zaciągnęły zobowiązania, na które przy wyższych stopach procentowych już by ich nie było stać. Niska cena pieniądza uśpiła czujność i pokazała, jak szybko sytuacja gospodarcza może się zmienić.

Wzrost stóp procentowych 2022-2023

Po okresie rekordowo niskich stóp procentowych banki centralne – w tym NBP – rozpoczęły ich gwałtowne podwyżki, by powstrzymać inflację. Dla kredytobiorców był to zimny prysznic. Raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem wzrosły często o kilkadziesiąt procent, a domowe budżety musiały się mocno skurczyć. Wiele osób po raz pierwszy zrozumiało, jak duże znaczenie ma rodzaj oprocentowania przy podpisywaniu umowy kredytowej. Z kolei banki, pamiętając wcześniejsze doświadczenia, szybciej reagowały – oferowały częściej kredyty o stałym oprocentowaniu i ostrożniej oceniały zdolność kredytową. W efekcie akcja kredytowa na kredyty mieszkaniowa spadła.

Kryzys wywołany przez program „Bezpieczny Kredyt 2%” (2023-2024)

Choć z założenia miał pomagać młodym Polakom w zakupie pierwszego mieszkania i być odpowiedzią na wysoki poziom stóp procentowych, program „Bezpieczny Kredyt 2%” stał się impulsem do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości i w praktyce doprowadził do nowego rodzaju „kryzysu” – tym razem popytowego. W drugiej połowie 2023 roku, gdy program ruszył, popyt na mieszkania eksplodował – liczba zapytań kredytowych wzrosła diametralnie. Według danych NBP, w największych miastach w Polsce ceny mieszkań w ostatnim kwartale obowiązywania programu wzrosły rok do roku nawet o 15-20% na rynku pierwotnym i o 10-16% na rynku wtórnym

Banki przeżywały oblężenie – do końca roku 2023 w kilka miesięcy złożono prawie 129 tys. wniosków w ramach programu, co w połączeniu z ograniczoną podażą mieszkań doprowadziło do chaosu cenowego. Programu nie uruchomiono ponownie w latach kolejnych, po jego zakończeniu rynek powoli się stabilizował, jednak wielu kredytobiorców zostało z kredytami zaciągniętymi przy zawyżonych cenach.

Dane, które warto znać

1. Stawki kredytów w Polsce (2024–2025):

• w 2024 roku przeciętna stawka nowych kredytów hipotecznych w Polsce wynosiła około 7,90 % rocznie. W latach poprzednich (2023) były jeszcze wyższe – aż do ~9 %.

2. Statystyka kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce według danych NBP za II kwartał 2025:

• wartość nowych kredytów mieszkaniowych: wyniosła 23,3 mld zł, co oznacza wzrost o 19% w porównaniu do poprzedniego kwartału (+3,8 mld zł) oraz 26% w stosunku do II kw. 2024 r. (+4,8 mld zł),
• oprocentowanie kredytów: około 76% nowych kredytów miało oprocentowanie stałe, udział ten spadł o 4 punkty procentowe kwartał do kwartału, ale wzrósł o 6 punktów procentowych w porównaniu do II kw. 2024 r.,
• finansowanie za gotówkę: w ok. 51% zakupy mieszkań finansowano ze środków własnych.

3. Zdolność kredytowa i ryzyko według raportu stabilności systemu finansowego NBP opublikowanego w grudniu 2024:

• średnio, co 5 kredyt udzielony w okresie 2022 – 2024 przeznaczał powyżej 50% swoich dochodów netto na obsługę raty kredytu,
• spadł odsetek kredytów udzielonych w okresie 2022-2024, których wartość kredytu w momencie udzielenia była ponad 6-krotnie wyższa niż roczny dochód netto gospodarstwa domowego (odsetek takich kredytów spadł ponad 2,5 krotnie w porównaniu z latami 2019-2021).

Jak kryzysy zmieniają podejście banków?

• Zaostrzają politykę kredytową i wymagają wyższej zdolności kredytowej.
• Skracają maksymalny okres kredytowania lub zwiększają wymagany wkład własny.
• Ograniczają akcję kredytową w niepewnych segmentach (np. klienci z umowami cywilnoprawnymi i działalnościami).
• Ostrożniej wyceniają rynek nieruchomości i wprowadzają niższe limity LTV.
• Zwiększają nacisk na produkty o stałym oprocentowaniu, by ograniczyć ryzyko.
• Wprowadzają dodatkowe buforowe założenia do kalkulacji zdolności kredytowej.

Jak kryzysy zmieniają zachowanie kredytobiorców?

• Częściej odkładają decyzję o zakupie w czasie i czekają na stabilizację cen.
• Szukają tańszych nieruchomości lub mniejszych metraży.
• Zwracają większą uwagę na całkowity koszt kredytu, a nie tylko na ratę.
• Częściej porównują oferty banków i konsultują się z ekspertami hipotecznymi.
• Rezygnują z maksymalnej kwoty kredytu na rzecz bezpieczniejszego budżetu.
• Coraz częściej wybierają stałe oprocentowanie, by mieć spokój na kilka lat.

Lekcje dla kredytobiorcy – co warto zapamiętać?

• Tani kredyt to nie zawsze dobry moment na zakup – liczy się stabilność rynku.
• Warto mieć zapas finansowy na wypadek wzrostu rat lub utraty dochodu.
• Nieruchomość kupuje się z myślą długoterminową, nie na fali chwilowego trendu.
• Kredyt powinien być dopasowany do realnych możliwości, nie do maksymalnej zdolności.
• Zmienność rynku to norma – elastyczność i rozsądek chronią przed stratą.
• Historia uczy, że nadmierny optymizm na rynku kredytowym zawsze ma swoją cenę.

Podsumowanie

Kryzysy nie znikają, one tylko zmieniają kształt rynku. Kredyt hipoteczny w kryzysie gospodarczym oznacza:

• dla kredytobiorcy: liczyć, zabezpieczać się, nie ufać reklamie „najtańszy kredyt”,
• dla banku i regulatora: testować, buforować, tworzyć jasne procedury pomocy i restrukturyzacji,
• dla państwa: przewidywać koszty społecznego napięcia i tworzyć mechanizmy szybkiego rozwiązywania sporów.