W księdze wieczystej widnieje hipoteka na 10 zł albo wpis sprzed kilkudziesięciu lat, a wierzyciel już nie istnieje? Taki detal potrafi zablokować sprzedaż nieruchomości albo kredyt hipoteczny

Stara hipoteka w księdze wieczystej i brak wierzyciela. Jak wykreślić wpis, gdy wierzyciel już nie istnieje?

Dla większości właścicieli nieruchomości księga wieczysta to dokument, do którego zagląda się przy sprzedaży albo przy kredycie hipotecznym. I wtedy czasem pojawia się problem: w dziale IV widnieje hipoteka na 10 zł, w dziale III stary ciężar realny wyrażony w kwintalach żyta, a jako wierzyciel wskazany jest Skarb Państwa albo bank, który przestał istnieć kilkadziesiąt lat temu.

Nie ma wierzyciela, nie ma komu wydać zgody na wykreślenie, a bank finansujący zakup nie chce zabezpieczyć się na drugim miejscu.

To nie jest sytuacja codzienna, ale jest realna. I można ją uporządkować. Trzeba tylko wiedzieć jak.

Skąd w ogóle takie wpisy w księgach wieczystych?

Wpisy tego typu to najczęściej pozostałość po:

• reformie rolnej z 1944 roku,
• powojennych kredytach i pożyczkach udzielanych przez państwo w latach 1945-1990,
• działalności banków i instytucji kredytowych zlikwidowanych na mocy dekretów z 25 października 1948 r.,
• przedwojennych zobowiązaniach, których następcą prawnym stał się Skarb Państwa.

Przykład z praktyki: w księdze wieczystej widnieje „ciężar realny w wysokości 2 kwintali żyta rocznie”. To nie żart. Tak zabezpieczano należności Skarbu Państwa z tytułu nabycia ziemi w ramach reformy rolnej na podstawie dekretu z 6 września 1944 r.

Dziś nikt nie rozlicza się w zbożu, ale wpis formalnie nadal istnieje. A dopóki istnieje, dla banku jest obciążeniem.

Dlaczego bank nie przymknie oka na hipotekę na 10 zł?

Z punktu widzenia klienta 10 zł to symbol. Z punktu widzenia banku to hipoteka z pierwszeństwem.

Bank finansujący zakup nieruchomości chce mieć pierwsze miejsce w dziale IV księgi wieczystej. To jego podstawowe zabezpieczenie. Jeżeli w księdze jest już wpis, nawet na minimalną kwotę:

• nowa hipoteka trafia na drugie miejsce,
• bank traci pierwszeństwo zaspokojenia swoich roszczeń,
• ryzyko prawne rośnie.

W praktyce banki nie zgadzają się na takie rozwiązanie. Kredyt nie zostanie uruchomiony, dopóki stary wpis nie zniknie.

Kto może wydać zgodę, skoro wierzyciel już nie istnieje?

W określonych przypadkach zgodę na wykreślenie starej hipoteki z księgi wieczystej wydaje Bank Gospodarstwa Krajowego.

Podstawą jest art. 5 ustawy z 14 marca 2003 r. o Banku Gospodarstwa Krajowego. Przepisy wskazują wprost, kiedy BGK może wydać dokument urzędowy ze zgodą na wykreślenie wpisu z działu III lub IV księgi wieczystej.

Dotyczy to obciążeń:

1. Na rzecz instytucji kredytowych zlikwidowanych lub uznanych za zlikwidowane na podstawie dekretów z 25 października 1948 r. dotyczących reformy bankowej.
2. Na rzecz Skarbu Państwa z tytułu:
   • nabycia ziemi i inwentarza z Państwowego Funduszu Ziemi,
   • kredytów i pożyczek udzielanych w latach 1945-1990, m.in. na odbudowę, remonty, sprzedaż gruntów pod zabudowę czy sprzedaż domów przez państwo.
3. Na rzecz Skarbu Państwa lub podmiotów, których następcą prawnym jest Skarb Państwa, jeżeli wpis został dokonany przed 1 września 1939 r.

To zamknięty katalog. Jeżeli wpis nie mieści się w tych przypadkach, BGK nie będzie właściwy.

Jak wygląda procedura krok po kroku?

1. Sprawdzenie księgi wieczystej

Na początku trzeba dokładnie przeanalizować treść wpisu:

• kto jest wskazany jako wierzyciel,
• z jakiego tytułu ustanowiono obciążenie,
• kiedy dokonano wpisu.

To pozwala ocenić, czy sprawa może podlegać pod kompetencje BGK.

2. Złożenie wniosku do BGK

Wniosek można złożyć:

• elektronicznie,
• pisemnie,
• osobiście w centrali lub regionie BGK.

Do wniosku warto dołączyć:

• dowód spłaty obciążenia, jeżeli istnieje,
• dokumenty dotyczące wpisu,
• dokument potwierdzający prawo własności, jeżeli właściciel nie jest ujawniony w dziale II,
• pełnomocnictwo, jeżeli sprawę prowadzi pełnomocnik.

Jeżeli nie ma dowodu spłaty, BGK przeliczy wierzytelność na obecne złote na podstawie danych z księgi wieczystej i wskaże kwotę do zapłaty.

3. Opłata

Opłata za wydanie dokumentu urzędowego wynosi 100 zł za każdą księgę wieczystą wskazaną we wniosku. Jeżeli ten sam wpis widnieje w kilku księgach, opłata jest liczona od każdej z nich.

4. Otrzymanie zgody

Po weryfikacji i ewentualnej spłacie należności BGK sporządza dokument urzędowy ze zgodą na wykreślenie. Dokument jest wysyłany listem poleconym.

Standardowy termin rozpatrzenia wniosku to 30 dni, w bardziej skomplikowanych sprawach do 45 dni.

Co dalej po otrzymaniu zgody?

To ważne: zgoda z BGK nie usuwa wpisu automatycznie.

Właściciel musi złożyć wniosek do właściwego sądu rejonowego, do wydziału ksiąg wieczystych, o wykreślenie wpisu. Dopiero po dokonaniu wykreślenia w księdze obciążenie formalnie przestaje istnieć.

Dopiero wtedy bank może wpisać swoją hipotekę na pierwszym miejscu.

Dlaczego nie warto odkładać tego na ostatnią chwilę?

W praktyce problem wychodzi na jaw najczęściej przy:

• sprzedaży nieruchomości,
• ustanawianiu nowej hipoteki.

Dopiero wtedy okazuje się, że konieczne jest wykreślenie starej hipoteki z księgi wieczystej, a to nie jest czynność, którą załatwia się z dnia na dzień.

Jeżeli umowa przedwstępna już podpisana, a notariusz wyznaczony, czasu zaczyna brakować. Procedura w Bank Gospodarstwa Krajowego trwa kilka tygodni, do tego dochodzi czas potrzebny sądowi wieczystoksięgowemu na formalne wykreślenie wpisu.

Dlatego jeżeli w księdze wieczystej widnieje stara hipoteka na rzecz Skarbu Państwa albo nieistniejącego banku, sprawę trzeba sprawdzić od razu. To element porządkowania stanu prawnego nieruchomości, tak samo ważny jak uregulowanie własności czy brak służebności osobistej.

Stary wpis może wyglądać niegroźnie. Dla banku to realne obciążenie. A bez czystej księgi wieczystej nie ma bezpiecznego kredytu.