Co na to banki?

Wykup mieszkania komunalnego i z kredytem hipotecznym – co musisz wiedzieć?

Dla wielu najemców mieszkanie komunalne to od lat ich dom. Kiedy gmina lub miasto oferuje wykup z bonifikatą, pojawia się szansa na uzyskanie własności lokalu za ułamek ceny rynkowej. Problem? Banki nie zawsze chcą finansować takie transakcje na prostych zasadach.

Zanim jednak przejdę do kredytów, warto wiedzieć kto i na jakich zasadach w ogóle może wykupić mieszkanie komunalne.

Kto może wykupić mieszkanie komunalne?

Prawo do wykupu mieszkania komunalnego przysługuje przede wszystkim najemcom, którzy:

• mają umowę najmu na czas nieoznaczony,

• nie zalegają z czynszem ani innymi opłatami,

• są w lokalu zameldowani na stałe.

Najemca musi złożyć wniosek do gminy lub miasta – prawo pierwszeństwa nie działa „z automatu”. Samorząd weryfikuje dokumenty i decyduje, czy możliwy jest wykup bez przetargu (zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Bonifikata – czyli zniżka od wartości ustalonej przez rzeczoznawcę – jest przyznawana na podstawie lokalnych uchwał. Każda gmina ustala jej wysokość i warunki, dlatego zawsze trzeba sprawdzić lokalne przepisy. Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane w ciągu 5 lat od wykupu, bonifikatę trzeba zwrócić (chyba że sprzedaż następuje na rzecz osoby bliskiej lub środki przeznaczysz na inną nieruchomość mieszkaniową).

Gdzie zaczynają się schody? Przy kredycie hipotecznym

Choć formalnie wykup mieszkania komunalnego można sfinansować kredytem hipotecznym, w praktyce pojawia się problem: gmina zabezpiecza swoją bonifikatę hipoteką na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Banki natomiast chcą być wpisane jako pierwszy wierzyciel, bo w razie niespłacenia kredytu nie chcą czekać „w kolejce po pieniądze”.

Jak patrzą na to banki?

• Standardowe podejście: kredyt jest możliwy, ale trzeba zabezpieczyć się na innej nieruchomości albo uzyskać zgodę gminy/miasta, aby bank mógł być wpisany na pierwszym miejscu w hipotece.

• Wyjątek? mBank – nie finansuje zakupu mieszkań spółdzielczych lokatorskich (dopóki nie przekształcą się w prawo własnościowe).

Dlaczego banki nie chcą być „na drugim miejscu”?

Wyobraź sobie, że mieszkanie warte 200 tys. zł kupujesz od gminy lub miasta za 60 tys. zł dzięki bonifikacie. Gmina wpisuje hipotekę do wysokości bonifikaty (140 tys. zł). Jeśli przestaniesz spłacać kredyt, to najpierw spłaci się gmina, a dopiero resztę – jeśli coś zostanie – bank. To ryzyko, którego banki wolą unikać.

Jakie masz wyjścia, jeśli nie masz innej nieruchomości na zabezpieczenie?

• Sprawdź możliwość zaciągnięcia kredytu gotówkowego na wykup.

• Zaangażuj rodzinę – bank może przyjąć inną nieruchomość jako zabezpieczenie, nawet jeśli nie jest Twoja.

• Poczekaj i odkładaj gotówkę – jeśli bonifikata jest wysoka, czasem lepiej kupić mieszkanie bez kredytu, unikając problemów z hipoteką.

O czym pamiętać zanim złożysz wniosek do banku?

• Zweryfikuj warunki bonifikaty – ustal, czy gmina/miasto wpisze hipotekę na pierwszym miejscu, czy zgodzi się na wpis na drugim miejscu.
• Przygotuj dokumenty – umowa najmu, decyzja o bonifikacie, zaświadczenie o braku zaległości czynszowych.
• Zapoznaj się z lokalnymi przepisami – każda gmina może mieć inne zasady.

Podsumowanie

• Najemcy z umową na czas nieoznaczony, bez zaległości czynszowych i z meldunkiem mogą ubiegać się o wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą.

• Banki wymagają wpisu hipoteki na pierwszym miejscu lub dodatkowej nieruchomości na zabezpieczenie.

• Wyjątki: mBank w ogóle nie finansuje mieszkań lokatorskich.

• Przed podpisaniem umowy z gminą zawsze sprawdź lokalne regulacje i skonsultuj się z ekspertem hipotecznym, który zna praktyczne wymagania banków.