Jednym, czy dwoma kredytami hipotecznymi?

Łączenie celów kredytu hipotecznego – zakup działki i budowa domu

Zakup działki i budowa domu w ramach jednego kredytu hipotecznego jest możliwa. Banki dobrze znają ten model finansowania, a transakcję można zrealizować zarówno w formie jednej umowy kredytowej, jak i dwóch odrębnych umów.

Opcja 1 – jeden kredyt na dwa cele

To rozwiązanie nieco bardziej wymagające pod względem formalnym, ale bardzo wygodne w dłuższej perspektywie.

• Warunki uzyskania kredytu:
  Aby złożyć wniosek, trzeba posiadać dokument potwierdzający możliwość zabudowy działki (np. warunki zabudowy) oraz projekt budowlany. Bank bez projektu udzieli finansowania wyłącznie na zakup działki. Konieczne jest także przedstawienie kosztorysu budowy – na jego podstawie bank oceni wnioskowaną kwotę.
• Wypłata środków:
  Najpierw bank finansuje zakup działki, a środki na budowę zostaną uruchomione po dostarczeniu prawomocnego pozwolenia na budowę. Do tego momentu rata kredytu naliczana jest wyłącznie od kwoty wykorzystanej na działkę. Finansowanie budowy odbywa się w transzach, których harmonogram określa bank.
• Zabezpieczenie kredytu:
  Hipoteka ustanawiana jest jednym wpisem w księdze wieczystej, mimo że w jednej umowie kredytu hipotecznego łączymy dwa cele – zakup i budowę.
• Ograniczony wybór banków:
  W tym rozwiązaniu wybór banków jest dość mocno ograniczony, które podejmą się finansowania jedną umową dwóch celów.

Opcja 2 – dwie oddzielne umowy kredytowe

W tym wariancie najpierw zaciągamy kredyt hipoteczny na zakup działki, a następnie – po uzyskaniu pozwolenia na budowę – drugi kredyt na samą budowę.

• Ten sam bank to konieczność:
  Oba kredyty muszą być udzielone w tej samej instytucji. Banki nie zabezpieczają się na drugim miejscu hipoteki, jeśli pierwszy kredyt znajduje się w innym banku. Możliwe jest posiadanie nawet kilku kredytów hipotecznych na jednej nieruchomości, o ile wszystkie pochodzą z tego samego banku.

• Zmiana banku:
  Jeśli chcemy drugi kredyt zaciągnąć w innym banku, konieczne będzie spłacenie pierwszego zobowiązania przez nową instytucję. W praktyce oznacza to dodatkowe koszty – prowizję za wcześniejszą spłatę (często w ciągu pierwszych 3 lat), opłaty za wykreślenie starej i wpis nowej hipoteki.

Które rozwiązanie wybrać?

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi – każde rozwiązanie ma swoje plusy i ryzyka.

Opcja 1 – jeden kredyt, dwa cele:

• zalety: jeden proces kredytowy, niższe opłaty sądowe (jeden wpis hipoteki), brak ponownej weryfikacji zdolności przy uruchamianiu środków na budowę;

• ryzyka: możliwość niedoszacowania kosztów budowy lub konieczność szybkiego dostarczenia pozwolenia na budowę w określonym przez bank terminie.

Opcja 2 – dwie osobne umowy:

• zalety: większa elastyczność przy zmianach projektu lub kosztorysu budowy, więcej czasu na dopracowanie szczegółów inwestycji;

• ryzyka: podwójny proces kredytowy, dodatkowe koszty związane z wpisami hipoteki, ryzyko odmowy kredytu na budowę przy pogorszeniu sytuacji finansowej kredytobiorcy.

Podsumowanie

Jeśli zależy Ci na prostszym procesie i niższych kosztach formalnych, lepszym wyborem będzie jedna umowa kredytu hipotecznego obejmująca zakup działki i budowę. Jeżeli chcesz zachować większą swobodę w planowaniu budowy i nie przeszkadzają Ci dodatkowe formalności – dwie osobne umowy mogą być bezpieczniejszym rozwiązaniem.