Kredyt hipoteczny a zakup działki z domem do rozbiórki – da się to zrobić?

Zakup działki z istniejącym budynkiem, który planujemy przeznaczyć do rozbiórki, to scenariusz również spotykany przy inwestycjach budowlanych. Nieruchomości takie bywają atrakcyjnie zlokalizowane, a cena samej działki – mimo że formalnie zabudowanej – może być korzystniejsza niż w przypadku pustego gruntu. Problem pojawia się jednak w momencie, gdy do zakupu chcemy wykorzystać kredyt hipoteczny.

Banki traktują bowiem nieruchomości z budynkiem do wyburzenia jako bardziej ryzykowne zabezpieczenie i stosują wobec nich różne procedury. Część instytucji oczekuje kosztorysu rozbiórki, inne potwierdzenia posiadania środków na ten cel, a niektóre wprost odrzucają takie transakcje.

Dlaczego pojawia się problem?

Z perspektywy banku nieruchomość, na której stoi budynek przeznaczony do rozbiórki, ma niższą wartość użytkową i potencjalnie mniejsze zabezpieczenie. Operat szacunkowy musi uwzględniać fakt, że obiekt nie nadaje się do użytkowania, a koszty jego wyburzenia obniżają faktyczną wartość działki.

Dlatego w procesie kredytowym konieczne jest przygotowanie:

• kosztorysu rozbiórki,

• pozwolenia na rozbiórkę (jeśli bank go wymaga),

• w niektórych bankach także potwierdzenia posiadania środków na realizację prac.

Niektóre instytucje wymagają nawet, aby rozbiórka była dokonana przed złożeniem wniosku lub przed wydaniem ostatecznej decyzji kredytowej.

Podejście poszczególnych banków

Praktyka pokazuje, że każdy bank inaczej podchodzi do tego typu nieruchomości:

• Alior Bank – złożenie wniosku możliwe jest dopiero po dokonaniu rozbiórki budyku.

• Bank Millennium – wymaga pozwolenia na rozbiórkę i wpisania kosztów rozbiórki w operat, dodatkowo wyburzenie budynku będzie warunkiem do zawarcia umowy.

• Bank Pekao S.A. – nie finansuje zakupu działki z budynkiem do wyburzenia.

• BNP Paribas – zasadniczo nie finansują takich transakcji, ale w wyjątkowych sytuacjach dopuszczają odstępstwo pod warunkiem posiadania dokumentów (zgoda na wyburzenie, kosztorys rozbiórki, środki na koncie).

• BOŚ Bank – dopuszcza taki zakup, ale wymaga kosztorysu rozbiórki i informacji w operacie, że budynek nie nadaje się do użytkowania. Rozbiórka musi nastąpić po wypłacie ostatniej transzy.

• Citi Handlowy – bank nie finansuje w ogóle zakupu działki.

• ING Bank Śląski – finansuje, ale koszty rozbiórki zostaną odjęte od wartości nieruchomości w operacie.

• mBank – akceptują tylko stan prawny działki po wyburzeniu. Jeśli operat wykaże, iż działka pozostaje zabudowana, decyzja będzie odmowna.

• PKO BP – finansują, konieczne jest dołączenie kosztorysu wyburzenia i potwierdzenie posiadania środków na wyburzenie.

• Santander Bank Polska – do czasu wydania decyzji kredytowej dom musi być wyburzony.

• VeloBank – decyzja zależy od indywidualnej oceny analityka.

Co to oznacza dla kupującego?

Decydując się na zakup działki, która dodatkowo jest zabudowana budynkiem do rozbiórki i chcąc finansując ją na kredyt hipoteczny, trzeba liczyć się z:

• dłuższym procesem kredytowym,

• większą liczbą dokumentów do przygotowania,

• możliwością, że nie każdy bank będzie gotów zaakceptować taki cel zakupu.

W praktyce oznacza to konieczność elastycznego podejścia i wybierania banku, który ma bardziej otwarte procedury. Warto także z wyprzedzeniem przygotować kosztorys oraz sprawdzić, czy na rozbiórkę wymagane jest pozwolenie administracyjne.

Podsumowanie

Uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup działki z domem przeznaczonym do rozbiórki jest możliwe, ale nie w każdym banku i nie bez dodatkowych wymagań. Kluczem do sukcesu jest odpowiednie przygotowanie dokumentów i wybór instytucji, która akceptuje takie transakcje.

Jeżeli planujesz podobny zakup, dobrze jest skonsultować się z ekspertem hipotecznym, który zna aktualne procedury banków i pomoże przejść przez proces bez niepotrzebnych niespodzianek.