Czy bank udzieli kredytu hipotecznego na dziurę w ziemi?
Zakup dziury w ziemi
Rynek pierwotny przeżywa ogromny boom. Deweloperzy budują na potęgę. W dużych miastach widać przybywające osiedla, a także obrzeża, pełniące funkcję tzw. sypialni dużych miast, rozwijają się dzięki licznym inwestycjom deweloperskim.
To, co widać gołym okiem, potwierdzają także liczby. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny:
w I kwartale 2021 deweloperzy otrzymali 56,3 tys. pozwoleń na budowę, co oznacza wzrost o 51,5% rok do roku,
rozpoczęto budowę 40,1 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 26% rok do roku.
Zapotrzebowanie na nieruchomości jest tak ogromne, że lokale sprzedają się już na etapie… dziury w ziemi. Deweloperzy często nie zdążą wylać fundamentów, a część lokali jest już sprzedana. Oczywiście „zakup dziury w ziemi” to przenośnia – kupujemy nieruchomość, która dopiero powstaje 😉
Finansowanie dziury w ziemi
Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w fazie przedsprzedaży jest możliwy, choć z pewnymi wyjątkami.
Zakup nieruchomości „z dziurą w ziemi” często przemawia ceną – takie mieszkania są zazwyczaj tańsze niż te w bardziej zaawansowanym stanie budowy.
Wybrane wyjątki w bankach
Niektóre banki stosują dodatkowe ograniczenia:
- Citi Handlowy – kredyt możliwy tylko jeśli inwestycja jest ukończona w min. 90%, co wyklucza finansowanie dziury w ziemi.
- Bank Pekao S.A. – weryfikuje doświadczenie dewelopera. Bank wymaga, aby deweloper wykazał się kilkoma zrealizowanymi inwestycjami.
- Santander Bank Polska – finansuje inwestycję pod warunkiem posiadania zamkniętego rachunku powierniczego lub wpisania dewelopera na specjalną listę zweryfikowanych podmiotów. Jeśli nie spełnione są te warunki, kredyt udzielany jest dopiero, gdy inwestycja jest ukończona w minimum 10%, a transza uruchamiana po osiągnięciu 30% stanu zaawansowania budowy.
Jak zweryfikować doświadczenie dewelopera?
Kupując nieruchomość „z dziurą w ziemi”, warto sprawdzić, czy deweloper ma odpowiednie doświadczenie i czy inwestycja zostanie ukończona w terminie.
Podstawowym źródłem informacji jest Prospekt informacyjny – dokument obowiązkowy dla każdego nabywcy na rynku pierwotnym. Zawiera:
- doświadczenie dewelopera i ukończone inwestycje z datami rozpoczęcia i zakończenia,
- szczegółowy opis budowanej inwestycji,
- informacje o hipotekach i rachunku powierniczym (zasady prowadzenia i wypłat),
- warunki zawarcia i odstąpienia od umowy deweloperskiej,
- szczegółowy opis nabywanej nieruchomości.
Bank analizuje prospekt przy podejmowaniu decyzji o kredycie.
Podsumowanie
Jeśli deweloper:
- może pochwalić się zrealizowanymi inwestycjami,
- posiada rachunek powierniczy,
to zakup nieruchomości „z dziurą w ziemi” jest bezpieczny.
Deweloperzy często działają w grupach kapitałowych i tworzą spółki celowe na potrzeby każdej inwestycji. Nawet jeśli spółka celowa realizuje swoją pierwszą inwestycję, banki akceptują doświadczenie całej grupy. Ważne, aby deweloper mógł wykazać się doświadczeniem swojej grupy kapitałowej – wtedy transakcja jest bezpieczna zarówno dla banku, jak i nabywcy.
