Czy jest sie czym martwić?

Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej

Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej to transakcja coraz rzadziej spotykana na rynku, ale wciąż możliwa do sfinansowania. Mowa tu przede wszystkim o nieruchomościach z rynku wtórnego, nie pierwotnego. Brak założonej księgi wieczystej nie sprawia, że nieruchomość jest gorzej postrzegana przez banki, ale na pewno należy dobrze sprawdzić dokumenty będące podstawą nabycia nieruchomości.

Kupno mieszkania bez księgi wieczystej

Bank finansujący zakup będzie wymagał od sprzedającego następujących dokumentów:

1. Zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu – wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową.
2. Numer księgi wieczystej gruntu, na którym stoi budynek – z niej będzie wyodrębniana księga dla kupowanego mieszkania.
3. Potwierdzenie braku zaległości w opłatach czynszowych – zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej.
4. Dokument nabycia nieruchomości – akt notarialny, testament, postanowienie spadku, przydział lokalowy itp.

Ten dokument jest kluczowy dla banku, ponieważ pozwala sprawdzić, czy nie występują np. służebności dożywocia, które nie są akceptowane przy finansowaniu kredytem hipotecznym.

Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny, może być też wymagane zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o wysokości należnego podatku przez spadkobiercę lub obdarowanego.

Kupno domu bez księgi wieczystej

W przypadku domu bank będzie wymagał od sprzedającego:

• dokumentów potwierdzających podstawę nabycia nieruchomości (akt własności, spadek, testament itp.),
• wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej lub jej kopii,
• opcjonalnie – dokumentacji projektowej lub wyrysu z kartoteki budynków, by potwierdzić powierzchnię użytkową nieruchomości.

Dzięki tym dokumentom bank może zweryfikować zarówno fakt nabycia nieruchomości, jak i jej zgodność z dokumentacją urzędową.

Czy takie transakcje są ryzykowne?

Najważniejsze jest dokładne sprawdzenie podstawy nabycia nieruchomości. Jeśli to zostanie wykonane prawidłowo, ryzyko jest minimalne.

Potencjalne zagrożenia pojawiają się w przypadku:

• nieruchomości, których stan rzeczywisty nie odpowiada dokumentacji (np. przeróbki lub przebudowy bez zgody urzędu),
• służebności osobistej (dożywotniego zamieszkiwania), którą należy wcześniej zniesć – osoba uprawniona musi się jej formalnie zrzec.

Bank zwróci szczególną uwagę na te kwestie przy analizie kredytu hipotecznego.

Ważny moment: założenie księgi wieczystej

Jeżeli kupujemy nieruchomość bez księgi wieczystej, sprzedający nie może samodzielnie zakładać księgi wcześniej.

Wniosek do sądu o założenie księgi w trakcie ubiegania się o kredyt jedynie opóźni proces analizy, ponieważ bank będzie czekał na założoną księgę. Księgę wieczystą zakłada się razem z aktem przeniesienia własności – nigdy wcześniej.