Zakup nieruchomości na obszarze rewitalizacji wiąże się z dodatkowymi formalnościami

Co to jest „obszar rewitalizacji” i kto go wyznacza?

Obszar rewitalizacji wyznacza gmina lub miasto w uchwale i wpisuje do gminnego programu rewitalizacji na podstawie ustawy o rewitalizacji z 2015 r. Rewitalizacja to proces, którego celem jest wyprowadzenie określonego terenu ze stanu kryzysowego. Samorząd może też ustanowić Specjalną Strefę Rewitalizacji, co daje dodatkowe narzędzia ułatwiające prowadzenie prac i inwestycji.

Prawo pierwokupu gminy – najważniejszy czynnik dla banku

Zgodnie z ustawą o rewitalizacji samorząd ma prawo pierwokupu nieruchomości położonej w obszarze rewitalizacji. Co to oznacza?

• Kupujący i sprzedający mogą zawrzeć umowę sprzedaży, ale urząd, na terenie którego leży nieruchomość kupowana ma pierwszeństwo i może nabyć ją na tych samych warunkach.
• Jeśli gmina lub miasto zdecyduje się skorzystać z tego prawa, to w jej miejsce wchodzi jako nabywca, a transakcja prywatna nie dochodzi do skutku.

Banki, ze względu na to ryzyko, zanim uruchomią środki z kredytu, wymagają od klienta dokumentu potwierdzającego, że właściwy urząd nie skorzystał z prawa pierwokupu.

Kredyt hipoteczny a prawo pierwokupu

W praktyce bank wydaje decyzję kredytową standardową ścieżką i przygotowuje umowę kredytową, ale uruchomienie środków nastąpi dopiero po dostarczeniu dokumentu od samorządu, że nie skorzystają z prawa pierwokupu.

Oznacza to, że kredytobiorca:

• podpisuje umowę kredytową,
• nim będzie mógł uruchomić kredyt najpierw właściwy urząd musi zrzec się prawa pierwokupu.

Czas na załatwienie formalności

Sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu może dojść do skutku dopiero wtedy, gdy wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie skorzysta z tego prawa w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia od notariusza.

Z punktu widzenia kredytobiorcy to jednak nie wszystko. Banki określają w umowie kredytowej ostateczny termin na uruchomienie środków z kredytu. Jeśli kredyt nie zostanie wypłacony w tym czasie, umowa kredytowa wygasa. Dlatego nie warto zwlekać z podpisaniem warunkowej umowy sprzedaży – trzeba uwzględnić miesięczny czas, jaki gmina lub miasto ma na podjęcie decyzji, oraz czas potrzebny bankowi na wypłatę środków (zwykle do 5 dni roboczych).

W praktyce umowa kredytowa obowiązuje co najmniej miesiąc, jednak przy napiętych terminach istnieje ryzyko, że procedura związana z prawem pierwokupu i uruchomieniem kredytu nie zmieści się w harmonogramie, co może uniemożliwić realizację transakcji.

Jak wygląda procedura u notariusza?

Prawo pierwokupu powoduje, że zakup nieruchomości w strefie rewitalizacji przebiega inaczej niż zwykła transakcja. Pierwszym krokiem jest oczywiście podpisana umowa kredytowa. Kolejno wizyta u Notariusza z określonymi po kolei czynnościami i aktami prawnymi:

1. Umowa warunkowa – kupujący i sprzedający podpisują u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Notariusz zamieszcza w akcie zapis, że przeniesienie własności nastąpi dopiero wtedy, gdy samorząd nie skorzysta z prawa pierwokupu.
2. Zawiadomienie urzędu – notariusz wysyła dokumenty do urzędu, informując o zawarciu warunkowej transakcji.
3. Decyzja samorządu – w ustawowym terminie (zwykle do miesiąca) urząd gminy lub miasta składa oświadczenie:
   • jeśli rezygnuje – można podpisać umowę przenoszącą własność,
   • jeśli przystępuje – to urząd staje się nabywcą, a kupujący traci prawo do zakupu.
4. Umowa przeniesienia własności – dopiero po rezygnacji ze strony samorządu zawierana jest ostateczna umowa sprzedaży, a własność przechodzi na kupującego i można przystępować do uruchomienia środków z kredytu.

Czy zakup nieruchomości na obszarze rewitalizacji to ryzykowna transakcja?

Zakup nieruchomości na obszarze rewitalizacji nie jest sam w sobie ryzykowny, ale wymaga większej uwagi i przygotowania dokumentów. Ryzyko wynika głównie z dwóch czynników:

1. Prawo pierwokupu gminy – samorząd może w każdej chwili przystąpić do transakcji i nabyć nieruchomość zamiast kupującego. Do momentu uzyskania oświadczenia gminy nie można podpisać ostatecznej umowy ani uruchomić kredytu hipotecznego.
2. Specyfika obszaru rewitalizacji – nieruchomość może być objęta planami remontów, modernizacji lub ograniczeniami wynikającymi z planu miejscowego. W krótkim okresie może to obniżyć komfort korzystania lub płynność sprzedaży, a w dłuższym – wymagać dodatkowych nakładów finansowych od właściciela. Wszystko zależy jeszcze jaką nieruchomość kupujemy. O ile w przypadku mieszkań, zbytnich ograniczeń w korzystaniu z komfortu mieszkania nie będzie, o tyle w przypadku nabycia działki lub domu warto z pewnością zajrzeć wcześniej do uchwały danego samorządu i planów jakie zostały założone.

Z drugiej strony, banki akceptują takie transakcje, a rewitalizacja często wiąże się z dofinansowaniem remontów, poprawą infrastruktury i wzrostem wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w obszarze rewitalizacji jest możliwy i banki udzielają na takie transakcje kredytów hipotecznych. Trzeba jednak pamiętać o jednym – kluczowym wymogu: uzyskaniu dokumentu z urzędu gminy lub miasta o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu.

Do momentu jego wydania mamy tylko umowę warunkową i decyzję kredytową, ale kredyt nie zostanie uruchomiony. Dlatego kupujący powinien uzbroić się w cierpliwość oraz dobrze zaplanować czas działania – to pozwoli uniknąć opóźnień i nieporozumień w procesie finansowania. Każdą transakcję warto także skonsultować z ekspertem hipotecznym.