Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej – co warto wiedzieć

Dlaczego warto?

 Kupno nieruchomości z licytacji komorniczej może być bardzo opłacalne. Cena wywoławcza jest zwykle znacznie niższa niż w normalnej sprzedaży rynkowej:

• w pierwszej licytacji wynosi ¾ oszacowanej wartości,

• jeśli nikt się nie zgłosi – w drugiej licytacji spada do ⅔ oszacowanej wartości.

Cena wywoławcza to minimalna kwota, za którą można kupić nieruchomość. Jeżeli nikt nie przystąpi do licytacji poza Tobą – kupisz ją właśnie za tę cenę.

Czy można skredytować zakup nieruchomości z licytacji komorniczej?

Tak, ale banki traktują takie transakcje bardzo ostrożnie i stawiają dodatkowe wymagania.

Najważniejsze warunki:

1. Inna nieruchomość jako zabezpieczenie.

Bank nie ustanowi hipoteki na nieruchomości, która jest przedmiotem licytacji. W jej księdze wieczystej znajdują się ostrzeżenia (dział III) i hipoteki przymusowe (dział IV). Dlatego musisz mieć inną nieruchomość do zabezpieczenia kredytu – może to być także nieruchomość osoby trzeciej.

2. Dokumenty wymagane przez bank.

Wniosek kredytowy może być rozpatrywany:

• na podstawie postanowienia o przybiciu (potwierdzenia wygranej licytacji),

• albo na podstawie oświadczenia o zamiarze udziału w licytacji i jej warunkach.

Każdy bank ma własne procedury. Czasem analizę wniosku bank zaczyta dopiero po dostarczeniu przybicia.

3. Wycena nieruchomości.

Bank wymaga wyceny przez rzeczoznawcę. Warto upewnić się przed licytacją, czy obecny właściciel wpuści rzeczoznawcę do środka. Brak możliwości wyceny praktycznie uniemożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego.

4. Zmiana zabezpieczenia po wygranej.

Po prawomocnym wpisaniu Cię do księgi wieczystej jako właściciela i wykreśleniu hipotek wierzycieli możesz przenieść hipotekę z dotychczasowego zabezpieczenia na wylicytowaną nieruchomość.  Wówczas:

• Składasz do banku wniosek o zmianę przedmiotu zabezpieczenia.
• Bank przeprowadza nową wycenę lub zleca ją Tobie.
• Po akceptacji podpisujecie aneks do umowy, bank wpisuje hipotekę na nowej nieruchomości i zwalnia poprzednie zabezpieczenie.

Jak wygląda proces licytacji komorniczej?

1. Wadium – aby wziąć udział w licytacji, wpłacasz wadium w wysokości 10% sumy oszacowania nieruchomości.

• W przypadku wygranej wadium zaliczane jest na poczet ceny zakupu.
• Jeśli nie zapłacisz reszty kwoty – wadium przepada.

2. Wygrana licytacja – komornik ogłasza zwycięzcę, ale musi to jeszcze potwierdzić Sąd postanowieniem o przybiciu. Postanowienie musi się uprawomocnić.

3. Zapłata ceny – po uprawomocnieniu się przybicia Sąd wzywa do zapłaty kwoty wylicytowanej pomniejszonej o wadium. Masz na to 14 dni.

• Możesz wystąpić o wydłużenie terminu, ale nie dłużej niż do 1 miesiąca.

4. Przysądzenie własności – po zapłacie pełnej kwoty Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu nieruchomości, które również musi się uprawomocnić.

• Odpis postanowienia składany jest do Sądu wieczystoksięgowego, który wpisuje właściciela nieruchomości, oraz wykreśla wszystkie hipoteki i roszczenia.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej to szansa na atrakcyjną cenę, ale wymaga solidnego przygotowania:

• zabezpieczenia w postaci innej nieruchomości,
• sprawdzenia możliwości wyceny,
• znajomości procedur bankowych i sądowych.

Dzięki temu unikniesz problemów z kredytem hipotecznym i formalnościami po wygranej licytacji.