Kiedy potrzebna zgoda MSWiA i co na to banki?
Zgoda MSWiA na zakup nieruchomości przez cudzoziemca. Sprawdź zanim złożysz wniosek o kredyt.
Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca – szczególnie przy finansowaniu kredytem hipotecznym – może wiązać się z koniecznością spełnienia dodatkowych formalności. Jedną z kluczowych jest uzyskanie zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) na nabycie nieruchomości. W niektórych przypadkach banki wymagają przedstawienia takiej zgody na etapie wniosku kredytowego lub przed uruchomieniem kredytu.
Kiedy cudzoziemiec potrzebuje zgody MSWiA?
Zgodnie z Ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, obowiązek uzyskania zgody MSWiA dotyczy cudzoziemców, którzy nie spełniają określonych wyjątków. Zgoda może być wymagana m.in. w przypadku:
zakupu domu jednorodzinnego wraz z działką,
nabycia udziału w drodze (udziału w gruncie),
nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej,
nabywania gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1 ha.
Zezwolenie NIE JEST wymagane, jeżeli cudzoziemiec m.in.:
kupuje samodzielny lokal mieszkalny, np. mieszkanie w bloku,
- nabywa samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych,
mieszka w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta UE,
jest małżonkiem obywatela polskiego, mieszka w Polsce przynajmniej 2 lata na pobycie stałym lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE i nabywana nieruchomość ma wejść w skład wspólności majątkowej,
nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia ustawowego po zbywcy, który posiadał ją przez co najmniej 5 lat.
Zwolnienia nie mają zastosowania przy nieruchomościach w strefie nadgranicznej oraz przy większych gruntach rolnych.
Jak uzyskać zgodę MSWiA? Procedura i dokumenty
Aby uzyskać zgodę, cudzoziemiec musi złożyć wniosek do MSWiA. Można to zrobić osobiście, korespondencyjnie lub przez pełnomocnika. Opłatę skarbową wnosi się na konto Urzędu m.st. Warszawy i wynosi ona 1.570 zł (stan na 2025 r.).
Wymagane dokumenty:
- Wniosek o wydanie zezwolenia (formularz dostępny na stronie MSWiA).
- Dokument tożsamości (paszport lub karta pobytu).
- Projekt umowy nabycia nieruchomości (np. umowa przedwstępna lub deweloperska).
- Dokumenty potwierdzające związek cudzoziemca z Polską – np. decyzja o pobycie, umowa o pracę, potwierdzenie zamieszkania, umowa najmu, opinia pracodawcy.
- Informacje o nieruchomości – odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, mapa sytuacyjna.
- Uzasadnienie celu nabycia nieruchomości – np. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, inwestycja.
Czas oczekiwania na decyzję:
Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego, decyzja powinna zostać wydana w terminie do 2 miesięcy od złożenia kompletnego wniosku. W praktyce może to potrwać nawet do 3/4 miesięcy, zwłaszcza w przypadku braków formalnych lub konieczności uzupełnień.
Zezwolenie jest ważne 2 lata i dotyczy konkretnej nieruchomości oraz konkretnego nabywcy.
Kiedy bank wymaga zgody MSWiA?
Zgoda MSWiA jest dokumentem wymaganym do skutecznego zawarcia aktu notarialnego – dlatego jej brak może uniemożliwić finalizację transakcji. Banki mają jednak różne podejścia co do momentu, w którym wymagają tej zgody.
| Bank | R. pierwotny (zakup lokalu mieszkalnego) | R. wtórny (zakup lokalu mieszkalnego) | Dom (zakup na r. wtórnym i pierwotnym) | Działka (zakup, w tym udział w drodze) |
|---|---|---|---|---|
| Alior Bank | ➖ Nie wymaga dla żadnej transakcji, na żadnym etapie – odpowiedzialność po stronie Notariusza | |||
| BNP Paribas | ➖/➕ (jeżeli klient nie jest zwolniony ustawowo z dostarczenia zgody to bank będzie jej wymagał najpóźniej do uruchomienia) | |||
| BOŚ Bank | ➖/➕ (jeżeli klient nie jest zwolniony ustawowo z dostarczenia zgody to bank może jej wymagać – decyzja analityka) | |||
| Citi Handlowy | ➖ Nie wymaga dla żadnej transakcji, na żadnym etapie – odpowiedzialność po stronie Notariusza | |||
| ING Bank Śląski | ➖/➕ (jeżeli klient nie jest zwolniony ustawowo z dostarczenia zgody to bank wymaga jej do wydania decyzji kredytowej) | |||
| mBank | ➖/➕ (jeżeli umowa deweloperska zawiera informację o wymaganej zgodzie – bank wymaga jej do uruchomienia kredytu; w pozostałych przypadkach odpowiedzialność spoczywa na Notariuszu) | ➖ (nie jest wymagana – odpowiedzialność Notariusza) | ➖ (dla rynku wtórnego: nie jest wymagana – odpowiedzialność Notariusza) / ➕ (dla rynku pierwotnego: jeżeli umowa deweloperska posiada zapis o dostarczeniu zgody – wymagana do uruchomienia kredytu, w pozostałych przypadkach odpowiedzialność spoczywa na Notariuszu) | ➖ (nie jest wymagana – odpowiedzialność Notariusza) |
| Millennium | ➖/➕ (jeżeli klient nie jest zwolniony ustawowo to bank wymaga jej do: podpisania umowy – gdy wypłata kredytu ma nastąpić przed aktem notarialnym lub do uruchomienia kredytu – gdy wypłata kredytu ma nastąpić po podpisaniu aktu notarialnego) | ➖/➕ (jeżeli klient nie jest zwolniony ustawowo to bank wymaga jej do uruchomienia kredytu) | ➖/➕ (jeżeli klient nie jest zwolniony ustawowo to bank wymaga jej do: podpisania umowy – gdy wypłata kredytu ma nastąpić przed aktem notarialnym lub do uruchomienia kredytu – gdy wypłata kredytu ma nastąpić po podpisaniu aktu notarialnego) | ➖/➕ (jeżeli klient nie jest zwolniony ustawowo to bank wymaga jej do uruchomienia kredytu) |
| Pekao S.A. | ➖ (klient zwolniony ustawowo – składa oświadczenie, iż przysługuje mu zwolnienie) / ➕ (jeżeli klient nie jest zwolniony ustawowo to bank wymaga jej na etapie składania wniosku) | |||
| PKO BP | ➖/➕ (jeżeli klient nie jest zwolniony ustawowo to bank wymaga jej na etapie składania wniosku) | |||
| Santander Bank | ➖ Nie wymaga dla żadnej transakcji, na żadnym etapie – odpowiedzialność po stronie Notariusza | |||
| SBR Bank | ➖ Nie wymaga dla żadnej transakcji, na żadnym etapie – odpowiedzialność po stronie Notariusza | |||
| VeloBank | ✖️ Nie udziela kredytów cudzoziemcom | |||
Podsumowanie
Uzyskanie kredytu hipotecznego przez cudzoziemca w Polsce może być możliwe bez większych przeszkód – o ile odpowiednio wcześniej zostaną zidentyfikowane i spełnione wszystkie wymogi formalne. Najważniejszym z nich może być zgoda MSWiA na zakup nieruchomości, która nie zawsze jest wymagana, ale w wielu przypadkach – szczególnie przy zakupie domu lub działki – będzie konieczna.
Ważne, by:
sprawdzić z notariuszem, czy w danym przypadku wymagana jest zgoda MSWiA,
w razie konieczności złożyć wniosek z wyprzedzeniem,
upewnić się, na jakim etapie bank będzie wymagał przedstawienia decyzji – najlepiej omówić to z ekspertem hipotecznym.
