Kredyt na 100% ceny mieszkania - co z wpłaconym zadatkiem? Sprawdź, kiedy możesz go odzyskać i co ustalić z bankiem oraz sprzedającym?

Zwrot zadatku przy kredycie bez wkładu własnego – czy sprzedający musi oddać pieniądze?

Wpłacasz zadatek na mieszkanie, a następnie ubiegasz się o kredyt na 100% ceny zakupu. Czy wcześniej przekazane sprzedającemu pieniądze możesz odzyskać? Zwrot zadatku przy kredycie bez wkładu własnego jest możliwy, ale wymaga uzgodnienia ze sprzedającym i zaakceptowania sposobu rozliczenia przez bank.

Samo uzyskanie finansowania całej ceny nie zobowiązuje sprzedającego do oddania zadatku. Warto więc ustalić zasady zwrotu jeszcze przed pierwszą wpłatą. Szczególnej uwagi wymaga zakup od dewelopera, u którego wcześniejsze środki mogą zostać przekazane na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zadatek a wkład własny – jak rozliczana jest wcześniejsza wpłata?

Zadatek zalicza się na poczet ceny nieruchomości i stanowi wkład własny. Przy wykonaniu umowy kwestie zadatku reguluje to art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego. Wcześniejsza wpłata zmniejsza zatem kwotę, którą trzeba jeszcze przekazać sprzedającemu

Jeżeli mieszkanie kosztuje 500 tys. zł, a kupujący wpłacił 20 tys. zł zadatku, do zapłaty pozostaje 480 tys. zł. Gdy zadatek pozostaje u sprzedającego jako część ceny, jest już kwotą zaangażowaną przez kupującego w zakup.

Aby sfinansować kredytem pełne 500 tys. zł ceny, trzeba odpowiednio rozliczyć wcześniejszą wpłatę. Rozwiązaniem jest jej zwrot przy podpisywaniu umowy przeniesienia własności oraz potwierdzenie tego zwrotu, na przykład poprzez potwierdzenie w akcie notarialnym.

Jak wygląda zwrot zadatku przy kredycie bez wkładu własnego?

Przy zakupie na rynku wtórnym strony mogą uzgodnić, że sprzedający odda zadatek przy zawieraniu aktu notarialnego, a cała cena zostanie zapłacona z kredytu.

Dla mieszkania za 500 tys. zł rozliczenie może wyglądać następująco:

1. Kupujący wpłaca 20 tys. zł zadatku przy umowie przedwstępnej.
2. Strony uzgadniają jego zwrot przy podpisywaniu umowy przeniesienia własności.
3. Sprzedający oddaje 20 tys. zł, a zwrot zostaje odpowiednio potwierdzony.
4. Bank finansuje pełne 500 tys. zł ceny zgodnie z zaakceptowanymi warunkami kredytu.

Kupujący odzyskuje wcześniej przekazane pieniądze, a sprzedający otrzymuje uzgodnioną cenę nieruchomości.

Przed podpisaniem aktu trzeba potwierdzić z bankiem wymagane dokumenty oraz uzgodnić ze sprzedającym sposób i termin zwrotu. Zapisy aktu notarialnego powinny odpowiadać rzeczywistym płatnościom – nie należy potwierdzać otrzymania pieniędzy, które nie zostały jeszcze oddane.

Czy sprzedający musi zwrócić zadatek?

Sprzedający nie musi zwracać zadatku tylko dlatego, że kupujący chce sfinansować kredytem 100% ceny. Obowiązek takiego zwrotu powinien wynikać z ustaleń między stronami.

Jeżeli umowa przewiduje zaliczenie zadatku na cenę, kupujący nie może jednostronnie zmienić sposobu rozliczenia. Dlatego planowany zwrot najlepiej omówić już podczas przygotowywania umowy przedwstępnej.

Pozwala to uniknąć sytuacji, w której bank dopuszcza finansowanie całej ceny po oddaniu zadatku, ale sprzedający nie zgadza się na zwrot albo nie jest przygotowany do przekazania pieniędzy w ustalonym terminie.

Opłata rezerwacyjna u dewelopera a kredyt na 100% ceny

Przy zakupie od dewelopera pierwszą wpłatą często jest opłata rezerwacyjna. Nie należy automatycznie utożsamiać jej z zadatkiem – podlega odrębnym zasadom.

W umowach objętych ustawą deweloperską opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny wskazanej w prospekcie informacyjnym. Może więc być niższa. Po zawarciu umowy deweloperskiej jest zaliczana na cenę nabycia i przekazywana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ustawowym terminie.

Środki na takim rachunku podlegają szczególnym zasadom wypłat. Przy rachunku zamkniętym deweloper otrzymuje pieniądze po przeniesieniu własności, natomiast przy rachunku otwartym wypłaty następują etapami, po spełnieniu ustawowych warunków.

Odzyskanie opłaty przy finansowaniu całej ceny wymaga więc wcześniejszego zaplanowania rozliczenia. Warto rozważyć dwa warianty.

Wariant pierwszy: pozostawienie opłaty w cenie lub negocjowanie jej wysokości

Najprostsze rozwiązanie polega na pozostawieniu opłaty rezerwacyjnej jako części zapłaconej ceny. Przy mieszkaniu za 500 tys. zł i opłacie 5 tys. zł do sfinansowania pozostaje wtedy 495 tys. zł.

Kupujący nie odzyskuje wcześniejszej wpłaty, ale pieniądze nie przepadają – pokrywają część kosztu zakupu.

Jeżeli zależy Ci na zachowaniu gotówki, poinformuj dewelopera o planowanym finansowaniu 100% ceny jeszcze przed rezerwacją. Możesz negocjować obniżenie opłaty do minimum albo rezerwację bez opłaty. Wymaga to zgody dewelopera, ale ogranicza późniejsze trudności z odzyskiwaniem środków.

Wariant drugi: zwrot opłaty rezerwacyjnej po rozliczeniu całej ceny

Można również zaproponować, aby deweloper oddał opłatę po wpłacie 100% ceny lokalu i zawarciu aktu przeniesienia własności. Bank ocenia taką konstrukcję indywidualnie – ponieważ w momencie wypłaty kredytu wcześniejsza opłata jest już zaliczona na cenę mieszkania. Finansując pełną cenę, bank opiera się więc na założeniu, że deweloper później zwróci kupującemu nadpłatę. Musi ocenić, czy taki sposób rozliczenia jest zgodny z warunkami kredytu, możliwy do wykonania i odpowiednio udokumentowany.

Znaczenie mają przede wszystkim termin i źródło zwrotu, zasady obsługi rachunku powierniczego oraz sposób potwierdzenia, że pieniądze rzeczywiście wróciły do kupującego. Samo oświadczenie dewelopera może nie wystarczyć, jeśli nie określa tych elementów albo pozostawia zwrot uzależniony od nieprecyzyjnych warunków.

Przykładowo: kupujący wpłacił 5 tys. zł opłaty rezerwacyjnej, a bank miałby następnie przekazać pełne 500 tys. zł ceny. Łączne wpłaty wyniosłyby 505 tys. zł, dlatego trzeba jednoznacznie ustalić sposób rozliczenia i zwrotu dodatkowych 5 tys. zł.

Warto poprosić dewelopera o pisemne oświadczenie wskazujące:

• kwotę podlegającą zwrotowi;
• warunek wpłaty 100% ceny lokalu na rachunek powierniczy wskazany w umowie;
• dokonanie zwrotu po zawarciu aktu przeniesienia własności;
• termin oddania pieniędzy;
• konieczność złożenia przez klienta wniosku zawierającego numer rachunku do zwrotu.

Oświadczenie należy przedstawić bankowi przed wydaniem decyzji kredytowej. Sama deklaracja dewelopera nie oznacza jeszcze, że bank zgodzi się wypłacić kredyt w pełnej wysokości ceny.

Co ustalić przed wpłatą pieniędzy?

Zwrot zadatku warto zaplanować przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Trzeba uzgodnić ze sprzedającym warunki oddania pieniędzy, a z bankiem – sposób ich udokumentowania i rozliczenia pełnej ceny.

Przy zakupie od dewelopera należy dodatkowo sprawdzić zasady dotyczące opłaty rezerwacyjnej. Jeśli ma zostać zwrócona dopiero po rozliczeniu zakupu i przeniesieniu własności, potrzebne są konkretne ustalenia z deweloperem oraz indywidualna akceptacja banku.

Zwrot zadatku przy kredycie bez wkładu własnego nie następuje automatycznie. Wcześniejsze uzgodnienie płatności pozwala ocenić, czy odzyskasz wpłaconą kwotę, kiedy to nastąpi i czy bank sfinansuje całą cenę nieruchomości.