Kupujesz nieruchomość i w dziale IV księgi wieczystej widzisz hipotekę?

Kupujesz nieruchomość z hipoteką w księdze wieczystej? Sprawdź, z jakim obciążeniem masz do czynienia?

Kupujący często skupia się na cenie i stanie technicznym. Tymczasem kluczowy jest dział IV księgi wieczystej. To tam widnieją hipoteki. A hipoteka obciąża nieruchomość, nie osobę właściciela.

Zasady jej funkcjonowania reguluje Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.

Z punktu widzenia kupującego kluczowe są dwie kwestie:

1. Czy hipoteka jest umowna czy przymusowa?
2. Czy jest to hipoteka pojedyńcza czy łączna?

Hipoteka umowna

Hipoteka umowna powstaje na podstawie oświadczenia właściciela złożonego przed Notariuszem. Najczęściej zabezpiecza kredyt hipoteczny udzielony przez bank.

Co to oznacza dla kupującego?

To standard rynkowy, gdy kupowana nieruchomość była kupowana na kredyt.

Schemat bezpiecznej transakcji wygląda tak:

• bank sprzedającego wydaje zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia,
• część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku,
• po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki,
• składany jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu.

Dla banku finansującego Twój zakup nie jest to problem, o ile konstrukcja transakcji zapewnia spłatę i wykreślenie hipoteki. To kwestia techniczna, nie sygnał ryzyka.

Hipoteka łączna

Hipoteka łączna oznacza, że jedna wierzytelność jest zabezpieczona na kilku nieruchomościach jednocześnie. W takim przypadku każda z nieruchomości odpowiada za całość długu.

Dla kupującego oznacza to jedno: jeżeli nabywasz jedną z kilku nieruchomości objętych hipoteką łączną, musisz uzyskać jednoznaczną zgodę wierzyciela na zwolnienie tej konkretnej nieruchomości spod zabezpieczenia po spłacie określonej kwoty.

Bez tego Twoja nieruchomość może odpowiadać za cały dług.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela. Jej podstawą jest tytuł wykonawczy, na przykład prawomocny wyrok, administracyjny tytuł wykonawczy albo inny dokument wskazany w ustawie.

Wierzycielem może być:

• Zakład Ubezpieczeń Społecznych,
• Urząd Skarbowy,
• inny podmiot, który uzyskał tytuł egzekucyjny.

Dla kupującego to już nie jest rutynowa sytuacja. To sygnał, że sprzedający miał poważne zaległości.

Skutki dla kupującego

Odpowiedzialność rzeczowa

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność na nieruchomości. Jeżeli kupisz lokal z niewykreśloną hipoteką, wierzyciel nadal może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości, niezależnie od zmiany właściciela.

Dlatego kluczowe jest nie tylko oświadczenie sprzedającego, ale realne doprowadzenie do wykreślenia wpisu.

Wpływ na finansowanie kredytem

Hipoteka umowna i łączna nie blokują finansowania, jeżeli zostanie spłacona w ramach transakcji.

Hipoteka przymusowa wpływa bezpośrednio na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. I tu zaczynają się różnice w podejściu banków.

Podejście banków do hipoteki przymusowej w KW

Część banków akceptuje wpis hipoteki przymusowej jedynie, gdy wierzycielem jest Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Urząd Skarbowy. Każdy inny wierzyciel musi zostać wykreślony przed złożeniem wniosku, albo z zabezpieczeniem na innej nieruchomości. Poniżej praktyczne podejście banków w tej sytuacji.

Banki wymagające czystej KW już na etapie wniosku

• mBank
• PKO BP

W tych instytucjach księga wieczysta musi być czysta w momencie składania wniosku kredytowego. Przy aktywnej hipotece przymusowej wniosek nie będzie procedowany.

Banki wymagające czystej KW do uruchomienia kredytu

• Alior Bank – do złożenia wniosku wystarczy pismo z ZUS/US o uregulowaniu należności, ale do wypłaty środków KW musi być czysta.

• BNP Paribas – podobnie, możliwe złożenie wniosku przy zaświadczeniu, jednak do uruchomienia kredytu wymagane wykreślenie.

• VeloBank – akceptuje zgodę ZUS/US i wzmiankę o złożeniu wniosku o wykreślenie, lecz do wypłaty wymaga braku wpisu w KW.

Banki dopuszczające proces przy złożonym wniosku o wykreślenie

• Bank Millennium – do wniosku należy załączyć wniosek do sądu o wykreślenie oraz zaświadczenie o spłacie; hipoteka musi być wykreślona najpóźniej jako warunek przed zawarciem umowy kredytowej.

• Erste Bank – wymaga wniosku o wykreślenie i zaświadczenia o spłacie, nie zawsze uzależnia dalsze etapy od fizycznego wykreślenia przed decyzją.

• Bank Pekao S.A. – po spłacie i złożeniu wniosku o wykreślenie możliwe jest procedowanie.

Podejście warunkowe

• ING Bank Śląski – akceptuje ugodę z ZUS/US pod warunkiem terminowej spłaty, uregulowania co najmniej 80 procent zaległości oraz maksymalnie rocznego okresu do całkowitej spłaty na moment składania wniosku.

Czy hipotekę można wykreślić?

Tak, ale wyłącznie po spłacie wierzytelności, której wpis w księdze wieczystej dotyczy.

Spłata sama w sobie nie usuwa wpisu. Dopóki hipoteka widnieje w dziale IV, dla banku ona istnieje.

Podsumowanie z perspektywy kupującego

Hipoteka umowna to standard obrotu. Jeżeli transakcja jest dobrze skonstruowana, a bank sprzedającego wyda zaświadczenie o saldzie i zgodę na wykreślenie po spłacie, można ją bezpiecznie rozliczyć w akcie notarialnym. To kwestia procedury, nie ryzyka systemowego.

Hipoteka łączna również mieści się w ramach standardu, ale wymaga większej czujności. Masz dwa warianty:

• sprzedający spłaca całość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką łączną, albo
• uzyskuje jednoznaczną zgodę wierzyciela na zwolnienie konkretnej nieruchomości spod zabezpieczenia po spłacie określonej kwoty.

Bez formalnej zgody wierzyciela Twoja nieruchomość nadal odpowiada za cały dług. Tu nie ma miejsca na ustne ustalenia.

Hipoteka przymusowa to już realny czynnik ryzyka. Może:

• ograniczyć wybór banku,
• wydłużyć proces kredytowy,
• w skrajnych przypadkach zablokować finansowanie do czasu wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.

Dlatego zanim podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz zadatek, dokładnie przeanalizuj dział IV księgi wieczystej i skonsultuj się z ekspertem hipotecznym. W obrocie nieruchomościami najpierw bada się stan prawny. Dopiero potem podejmuje decyzje finansowe.