Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Biorę kredyt hipoteczny. Od czego zacząć?

Wiele osób zadaje sobie pytanie: od czego zacząć, gdy chcemy wziąć kredyt hipoteczny i gdzie szukać informacji? W tym artykule przybliżę najważniejsze kwestie, które często budzą wątpliwości i stres.

Mieszkanie czy dom? Budowa czy zakup? Rynek pierwotny czy wtórny?

Decyzja o zakupie nieruchomości jest zawsze indywidualna i zależy od naszego budżetu oraz preferencji. Z reguły kupno mieszkania jest tańsze niż budowa domu, choć lokalizacja może znacząco zmienić kalkulację. Na przykład: mieszkanie w centrum Warszawy może kosztować tyle, co budowa domu pod miastem.

Rynek pierwotny

Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego, nabywamy ją nową. Należy uwzględnić koszty wykończenia mieszkania, chyba że deweloper oferuje je „pod klucz”. Zakup na rynku pierwotnym zwykle jest droższy, ale zyskujemy korzyści podatkowe – nie płacimy podatku 2% od ceny zakupu, który obowiązuje przy rynku wtórnym, chyba że jesteśmy zwolnieni z płacenia PCC.

Rynek wtórny

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego jest często tańszy, ale wymaga czasem większych nakładów na remont lub doprowadzenie mieszkania do oczekiwanego standardu.

Cena zakupu, kwota remontu i koszt budowy

Koszt całej inwestycji jest kluczowy, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny.

• Remont mieszkania z rynku wtórnego – rozsądnie przyjmować koszt wnie większy jak 2 000 zł/m², choć bank może zaakceptować większą kwotę w zależności od zakresu prac.

• Remont nieruchomości z rynku pierwotnego – minimalnie 500 zł/m².

• Budowa domu – koszt powinien mieścić się w widełkach, które narzucają banki. Koszt ten zmienia się od lat i sukcesywnie rośnie, np. w roku 2025 koszt budowy dostępny jest pod linkiem tutaj.

Wkład własny

Obecnie minimalny wkład własny wynosi 10% wartości inwestycji, liczony zarówno od zakupu/budowy, jak i od kosztów remontu lub wykończenia. Alternatywą jest skorzystanie z kredytu w ramach „rodzinnego kredytu mieszkaniowego„, który umożliwia wzięcie kredytu nawet do 100% kosztów inwestycji.

Wkład własny może pochodzić z gotówki, środków już zainwestowanych w nieruchomość lub np. z działki budowlanej. Nie może natomiast pochodzić z kredytu.

Badanie księgi wieczystej

Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić księgę wieczystą.

• Dział I-O – powierzchnia nieruchomości, rodzaj gruntu, lokalizacja.

• Dział I-SP – udział właściciela lokalu w gruncie lub informacje o zarządcy w przypadku mieszkań spółdzielczych.

• Dział II – obecni właściciele nieruchomości i podstawa nabycia.

• Dział III – wpisy służebności (przejazdu, przesyłu itp.). Banki akceptują wszystkie, oprócz służebności osobistej.

• Dział IV – wpisy kredytów obciążających nieruchomość. Dla banku finansującego zakup nie ma to znaczenia – kredyt sprzedającego zostanie spłacony z naszego kredytu.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna rezerwuje nieruchomość.

• Rynek wtórny – wystarczy zwykła umowa, nawet odręcznie sporządzona.

• Rynek pierwotny – nieruchomość rezerwujemy na podstawie umowy rezerwacyjnej.

Zadatek vs zaliczka

• Zaliczka – zwracana w całości, jeśli umowa nie zostanie wykonana.

• Zadatek – gwarantuje zobowiązanie stron do zawarcia umowy. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, zadatek przepada. Jeśli z winy sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Zalecam wpłatę minimalnego zadatku, a reszty kwoty jako zaliczki. Przy dużych kwotach warto podzielić płatność między zadatek i zaliczkę, np. 10% zadatek, 90% zaliczka.

Warto w umowie przewidzieć zwrot zadatku w razie decyzji negatywnej banku.

Spotkanie z ekspertem hipotecznym

Zamiast odwiedzać każdy bank osobno, warto skorzystać z pomocy eksperta hipotecznego.

Eksperci:

• Sprawdzą zdolność kredytową.
• Pomogą w procesie uzyskania kredytu.
• Negocjują warunki z bankiem.
• Wskażą, co poprawić w finansach, aby zwiększyć szansę na kredyt.

Podsumowanie

Droga do kredytu hipotecznego nie jest prosta. Nie wszystkie kroki trzeba wykonywać samodzielnie. Twoim zadaniem jest:

• Wybrać nieruchomość lub ustalić budżet na budowę domu.
• Podpisać umowę przedwstępną jeżeli kupujesz nieruchomość.
• Współpracować z ekspertem hipotecznym, o ile zechcesz mieć jego wsparcie.

Jak przygotować się jeszcze do kredytu hipotecznego? Możesz pobrać jeden z bezpłatnych eBooków na mojej stronie, które rozwieją wątpliwości przy konkretnej transakcji.