Jakie strategie finansowania pozwolą Ci płynnie przejść z jednej nieruchomości do drugiej?
Sprzedaż mieszkania z kredytem i zakup nowego. Co musisz wiedzieć?
Sprzedaż mieszkania, które wciąż jest obciążone kredytem hipotecznym, to częsta sytuacja – zwłaszcza gdy rodzina się powiększa, zmienia się miejsce pracy albo po prostu chcesz poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Nie jest to jednak operacja „z marszu”. Kluczem jest dobre przygotowanie – i znajomość tego, jak działa spłata kredytu przy sprzedaży oraz jak sfinansować zakup nowej nieruchomości.
Sprawdź saldo swojego kredytu
Pierwszym krokiem jest kontakt z bankiem, w którym spłacasz kredyt. Bank wystawi zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia oraz numer rachunku technicznego do spłaty kredytu. Dokument ten jest niezbędny dla kupującego – to właśnie na ten rachunek trafi część ceny sprzedaży, by bank mógł zwolnić hipotekę.
W zaświadczeniu znajdziesz również informację o ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu (zazwyczaj 0-3% w pierwszych latach kredytowania).
Pamiętaj również o jednym – zaświadczenie takie jest ważne 30 dni, więc jeśli nie masz kupca na swoją nieruchomość po prostu zadzwoń i zapytaj o saldo pozostałe do spłaty. Bynajmniej dowiesz się ile środków zostanie Ci „na czysto” po sprzedaży mieszkania.
Jak wygląda rozliczenie przy sprzedaży mieszkania z kredytem?
Transakcja odbywa się w dwóch częściach:
- Kupujący lub bank kupującego przelewa kwotę odpowiadającą wysokości pozostałego kredytu do spłaty bezpośrednio na rachunek kredytowy,
- Pozostałą część ceny (czyli różnicę między ceną sprzedaży a saldem kredytu) – na konto sprzedającego, czyli Twoje.
Po zaksięgowaniu spłaty bank wystawia tzw. list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, które przekazujesz kupującemu by mógł wykreślić Twoją hipotekę i ewentualnie przenieść swoją na pierwsze miejsce.
Kiedy kupujący również finansuje zakup kredytem
W praktyce bardzo często kupujący korzysta z kredytu hipotecznego. Wówczas bank kupującego wymaga dodatkowych dokumentów – m.in. wspomnianego zaświadczenia o saldzie oraz promesy wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu, która musi się znaleźć na przywołanym zaświadczeniu.
Notariusz w akcie sprzedaży dokładnie opisze sposób rozliczenia, wskazując kwoty, rachunki i kolejność przelewów. Całość jest bezpieczna, bo środki są przekazywane zgodnie z ustalonym harmonogramem i kontrolą banków.
Strategia 1: Sprzedajesz, potem kupujesz
Najbezpieczniejsza opcja, jeśli możesz tymczasowo zamieszkać gdzie indziej (np. u rodziny). Po sprzedaży spłacasz kredyt i masz czystą sytuację finansową. Nowe mieszkanie kupujesz już bez starego kredytu, a różnica środków ze sprzedaży staje się wkładem własnym.
Zaleta:
- prostota i mniejsze ryzyko.
Wada:
- konieczność przeprowadzki „na dwa razy”.
Strategia 2: Kupujesz nowe, zanim sprzedasz stare (z pomocą kredytu)
To opcja dla osób, które nie chcą przerywać ciągłości zamieszkania. Jednakże pamiętaj o jednym – musisz mieć zdolność kredytową z obecnie spłacanym kredytem.
Po sprzedaży starego mieszkania część środków możesz przeznaczyć np. na nadpłatę nowego lub wykończenie nowej nieruchomości.
W niektórych przypadkach możliwe jest również wniesienie części wkładu własnego z opóźnieniem – jeśli zadeklarujesz, że środki na wkład własny pochodzą ze sprzedaży obecnego mieszkania. Takie rozwiązanie jest dostępne tylko przy kredycie wypłacanym w transzach, czyli np. przy zakupie mieszkania od dewelopera na etapie budowy. Wówczas bank może uruchomić pierwsze transze kredytu jeszcze zanim sprzedasz aktualne mieszkanie, a najpóźniej przed wypłatą ostatniej transzy poprosi o zaangażowanie środków ze sprzedaży mieszkania.
Taki mechanizm nazywa się kredytowaniem naprzemiennym i jest bardzo przydatny, gdy chcesz płynnie przejść z jednej nieruchomości do drugiej.
Ważne: rozwiązanie to nie jest możliwe przy zakupie gotowego mieszkania lub domu, ponieważ wtedy cały wkład własny musi być wniesiony przed uruchomieniem kredytu – wyjątkiem może być Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który w określonych przypadkach pozwala rodzinom z dziećmi posiadającym mieszkanie sfinansować nawet do 100% kosztów transakcji.
Zalety:
- brak konieczności wyprowadzki przed zakupem nowego mieszkania,
- możliwość zachowania ciągłości zamieszkania,
- elastyczne podejście banku w przypadku kredytowania naprzemiennego.
Wady:
- przez pewien czas spłacasz dwa kredyty, co wymaga wysokiej zdolności kredytowej,
- większe ryzyko, jeśli sprzedaż obecnego mieszkania się opóźni,
- wymaga precyzyjnego dopasowania terminów między sprzedażą a uruchomieniem ostatniej transzy kredytu.
Strategia 3: Sprzedaż warunkowa (umowa przedwstępna + zadatek)
Możesz podpisać umowę przedwstępną sprzedaży z ustaloną datą wydania mieszkania, np. za 2-3 miesiące. Otrzymany zadatek możesz wykorzystać jako część wkładu własnego na nowe mieszkanie, a cała kwota transakcji zostanie rozliczona po akcie przeniesienia własności.
W tej strategii również możliwe jest kredytowanie naprzemienne, o ile nowe mieszkanie jest kupowane w transzach. Bank może wówczas uruchomić pierwsze środki na zakup nowego lokum jeszcze przed finalizacją sprzedaży obecnego, z zastrzeżeniem, że środki z tej sprzedaży zostaną zaangażowane przed wypłatą ostatniej transzy.
To często najlepsze rozwiązanie, gdy chcesz połączyć obie transakcje w krótkim czasie i uniknąć wynajmu mieszkania tymczasowego.
Zalety:
- możliwość powiązania terminów sprzedaży i zakupu,
- wykorzystanie zadatku jako części wkładu własnego,
- bezpieczeństwo dzięki jasno opisanym warunkom w umowie.
Wady:
- wymaga precyzyjnego ustalenia warunków i terminów w umowie przedwstępnej,
- przy gotowych mieszkaniach nadal konieczne wcześniejsze wniesienie wkładu własnego,
- ryzyko, że kupujący nie otrzyma kredytu i transakcja się opóźni.
Co z podatkiem przy sprzedaży?
Jeśli od zakupu obecnego mieszkania minęło mniej niż 5 lat (liczone od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), sprzedaż może rodzić obowiązek podatkowy. Możesz jednak uniknąć podatku, jeśli w ciągu 3 lat przeznaczysz środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, czyli np. na zakup nowego mieszkania lub domu.
Podsumowanie – plan, nie improwizacja
Sprzedaż mieszkania z kredytem i zakup nowego to złożona operacja, ale możliwa do przeprowadzenia bez stresu, jeśli trzymasz się planu:
- Pobierz zaświadczenie z banku lub ustal aktualne saldo kredytu.
- Ustal warunki z kupującym i notariuszem.
- Zaplanuj kolejność transakcji – sprzedaż, kupno lub odwrotnie.
- Zabezpiecz rozliczenia (zdecydowanie poprzez zadatek).
- Pamiętaj o podatku i terminie 3 lat na nowe cele mieszkaniowe.
Dobrze poprowadzony proces z ekspertem hipotecznym pozwoli Ci zamknąć jeden kredyt i rozpocząć nowy rozdział bez niepotrzebnych komplikacji.
