Sprawdź, co bank rzeczywiście weryfikuje i jakie obowiązki wobec urzędu skarbowego obowiązują w 2025 roku
Kredyt hipoteczny a darowizna środków na wkład własny – co bank sprawdza i jak udokumentować darowiznę?
Zakup nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego czasami wiąże się z otrzymaniem darowizny – zazwyczaj od rodziców lub bliskich – na pokrycie części lub całości wkładu własnego. Taka forma wsparcia jest jak najbardziej dopuszczalna, ale wymaga odpowiedniego udokumentowania, zarówno dla banku, jak i urzędu skarbowego
Czy bank wymaga udokumentowania pochodzenia środków?
Bank może, ale nie musi wymagać przedstawienia dowodów pochodzenia środków przeznaczonych na wkład własny. W praktyce wszystko zależy od polityki konkretnego banku i charakteru transakcji.
Jednak w przypadku tzw. finansowania naprzemiennego, czyli gdy środki z kredytu i wkład własny przekazywane są w różnym czasie (np. kredyt po częściowym uiszczeniu wkładu), bank najpewniej zażąda potwierdzenia środków na wkład własny lub dokumentów potwierdzających źródło ich pochodzenia. Celem jest udowodnienie przede wszystkim, że takimi środkami już dysponujesz bądź będziesz dysponować w przyszłości.
Darowizna środków na wkład własny – jak to wygląda w praktyce?
W sytuacji, gdy wkład własny pochodzi z darowizny – np. od rodziców – bank akceptuje takie rozwiązanie, ale pod pewnymi warunkami. Najważniejsze z nich to:
- Przelew darowizny musi trafić na konto obdarowanego, czyli osoby kupującej nieruchomość. Nie jest dopuszczalne, by rodzice (czy inni darczyńcy) przelali pieniądze bezpośrednio na konto sprzedającego nieruchomość, jeśli nie są stroną umowy sprzedaży. Taki przelew zostanie przez bank zakwestionowany – transakcja mogłaby bowiem wyglądać jak finansowanie zakupu przez osoby trzecie, co stoi w sprzeczności z zasadami udzielania kredytów hipotecznych.
- Darowizna powinna zostać dokonana przelewem bankowym lub przekazem pieniężnym. To najprostszy i wiarygodny sposób na udokumentowanie transakcji – w tytule przelewu warto wpisać np. „darowizna dla córki/syna na wkład własny”.
Zwolnienia z podatku i limity darowizn w 2025 roku
Na rok 2025 obowiązują następujące limity kwot wolnych od podatku od darowizn:
| Grupa podatkowa | Kto się zalicza | Kwota wolna od podatku (stan na 2025) |
|---|---|---|
| Grupa I | małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha | 36 120 zł |
| Grupa II | zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych | 27 090 zł |
| Grupa III | inni nabywcy (np. osoby niespokrewnione) | 5 733 zł |
Uwaga! Jeżeli łączna wartość darowizn otrzymanych od jednej osoby w ciągu ostatnich 5 lat przekroczy podane limity, obdarowany jest zobowiązany zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego i zapłacić podatek.
Dla najbliższej rodziny (tzw. grupa zerowa) – czyli małżonka, dzieci, rodziców, dziadków, wnuków, rodzeństwa, pasierbów, ojczyma i macochy – darowizna jest całkowicie zwolniona z podatku, niezależnie od kwoty, pod warunkiem że:
- zostanie zgłoszona w terminie 6 miesięcy od otrzymania,
- środki zostaną przekazane przelewem bankowym lub przekazem pocztowym (nie gotówką).
Zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego
Zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, otrzymanie darowizny należy zgłosić do właściwego urzędu skarbowego, chyba że kwota mieści się w określonych limitach zwolnienia.
| Sytuacja | Formularz | Termin złożenia | Uwagi i konsekwencje |
|---|---|---|---|
| Darowizna od najbliższej rodziny (tzw. grupa zerowa) - małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierbowie, ojczym, macocha | SD-Z2 | 6 miesięcy od dnia otrzymania darowizny | Zwolnienie z podatku możliwe tylko, jeśli:
|
| Darowizna od grupy I, II, III i przy przekroczeniu kwoty wolnej od podatku | SD-3 (z ewentualnym załącznikiem SD-3/A) | 1 miesiąc od dnia powstania obowiązku podatkowego | Obowiązek złożenia zeznania powstaje, gdy suma darowizn od tej samej osoby w ciągu 5 lat przekracza limit dla danej grupy. Podatek jest płatny po otrzymaniu decyzji urzędu skarbowego. |
| Darowizna nieprzekraczająca limitu zwolnienia (np. 36 120 zł dla grupy I) | Brak obowiązku złożenia formularza | – | Nie trzeba zgłaszać, jeśli suma darowizn z 5 lat od tej samej osoby nie przekracza kwoty wolnej od podatku. |
| Darowizna dokonana aktem notarialnym | Brak obowiązku zgłoszenia | – | Formalności i ewentualne rozliczenie podatku realizuje notariusz. |
Podsumowanie
Darowizna środków na wkład własny to stosowana i akceptowana przez banki praktyka, o ile spełnione są wymogi formalne. Warto pamiętać o kilku zasadach:
- pieniądze muszą trafić najpierw na konto obdarowanego,
- bank może wymagać dokumentów potwierdzających źródło środków,
- darowiznę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego – zwłaszcza przy kwotach, które przekraczają limity zwolnienia,
- najbliższa rodzina może korzystać ze zwolnienia podatkowego, o ile spełni warunki ustawowe.
Dzięki odpowiedniemu przygotowaniu formalności unikniesz opóźnień w procesie kredytowym i niepotrzebnych problemów z urzędem skarbowym.
