Czy warto wybrać stałe oprocentowanie?

Dostępne jest już stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych

Zmiany w regulacjach kredytów hipotecznych o których pisałem w poprzednim artykule stały się już faktem. Z dniem 1 lipca 2021 każdy bank komercyjny ma obowiązek oferować swoim klientom do wyboru możliwość spłaty kredytu w stałej stopie procentowej. Każda umowa kredytu hipotecznego, niezależnie kiedy została podpisana ma również możliwość przejścia ze zmienej stopy na stałą stopę procentową.

Czy warto wybrać stałe oprocentowanie?

No właśnie! Mamy niskie stopy procentowe i powinniśmy liczyć się w każdej chwili z podwyżką stóp procentowych, co przełoży się na wzrost rat. O tym jak bardzo mogą wzrosnąć raty kredytów hipotecznych pisałem tutaj. Można by rzec, że powinniśmy w obecnej sytuacji wybierać raczej stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych by później nie zaskoczyć się wysokością raty. Z drugiej strony stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych jest czasowe, bo obowiązuje przez 5 lat, w nielicznych bankach 7 lat z opcją odnowienia na kolejny okres. I najważniejszy fakt, to taki, że wybierając stałą stopę procentową jesteśmy zdani na to co w danym momencie proponuje nam bank a różnica pomiędzy stałym a zmiennym oprocentowaniem niekiedy jest ogromna. Wybór stałej czy zmiennej stopy procentowej to na pewno indywidualna decyzja każdego z nas. Trzeba natomiast mieć świadomość tego jak kształtował się WIBOR na przestrzeni ostatnich lat, który nadaje ton oprocentowaniu kredytów hipotecznych ze zmienną stopą. WIBOR reagował zawsze na decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która ustala na przykład stawkę stopy referencyjnej, która to jest wyznacznikiem do naliczania maksymalnego oprocentowania kredytów konsumpcyjnych. Dla przypomnienia oprocentowanie maksymalne kredytów konsumenckich (gotówkowych) w obecnej chwili nie może być wyższe jak 2 x (stopa referencyjna + 3,5%).  Na dzień dzisiejszy zatem maksymalne oprocentowanie nominalne kredytów konsumenckich nie może być wyższe jak 7,20%. To także historycznie najniższe oprocentowanie.

Przygotowałem wykres pomocniczy uwzględniający ostatnie 10lecie, zestawiłem w nim:

• datę zmiany stawek stóp referencyjnych przez RPP, bądź w przypadku ich braku porównanie rok do roku stawek;
• wysokość stawek stopy referencyjnej, która wyznacza ton oprocentowaniu kredytom konsumenckim;
• wysokość stawek WIBOR, która wyznacza oprocentowanie kredytów hipotecznych;
• średnie stawki marż kredytów hipotecznych w danym okresie, których wkład własny wynosił 20%;
• wyokość inflacji na dzień porównania.

Widać, że na przestrzeni lat WIBOR zawsze reagował na kroki Rady Polityki Pieniężnej – jeżeli stopy procentowe były podnoszone to WIBOR także rósł w górę. Jeżeli stopy malały to WIBOR również spadał. Można powiedzieć, że jest to transakcja wiązana. Jedno należy podkreślić, że WIBOR od roku 2015 w zasadzie utrzymywał się na jednostajnym poziomie. Wykres pokazuje także jaki wskaźnik inflacji odnotywaliśmy w poszczególnych okresach. Dla przypomnienia zgodnie z polityką pieniądza wskaźnik inflacji w Polsce powinien wynosić 2,5% oraz dopuszcza się odchył +/- 1%, tym samym zbyt wysoka inflacja powinna skutkować podwyżką stóp procentowych, zbyt niska inflacja powinna skutkować ich obniżką. Patrząc na wykres, polityka pieniądza była w ten sposób realizowana na przestrzeni lat – malały stopy procentowe, mała inflacja także i odwrotnie.

Jednakże bardzo niepokojący stan rzeczy mamy obecnie – wysoka inflacja, bardzo niskie stopy procentowe, które w ogóle nie są podnoszone i patrząc przez pryzmat tego co było 10 lat temu zbliżyliśmy się bardzo mocno do wskaźnika inflacji sprzed 10 lat, gdzie stawka WIBOR wynosiła blisko 5%, co mogłoby sugerować, że tyle optymalnie powinna wynosić stawka WIBOR.

Szacunki Narodowego Banku Polskiego w zakresie wskaźnika inflacji na najbliższe lata pokazują, że wysoki stan inflacji (który powinien skutkować podwyżką stóp procentowych) będzie spadał w roku 2022 i roku 2023, tym samym sytuacja powinna się unormować i być w granicach akceptowalności polityki pieniądza. Są to jednak szacunki i tak na prawdę nie wiadomo co się wydarzy jeszcze na rynku i w którą stronę pójdą stopy procentowe?

Rozważając wybór stałej stopy procentowej powinniśmy na pewno zastanowić się:

• jak mocno obawiamy się wzrostu stóp procentowych? biorąc pod uwagę, że sytacja wróci do normy to WIBOR raczej na pewno wróci do poziomu sprzed pandemii, może nawet trochę wyżej;
• czy planujemy nadpłaty kredytu hipotecznego? bank może pobrać od nas prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu niezależnie od czasu trwania umowy, gdy wybieramy stałą stopę procentową;
• czy wolimy płacić wyższą ratę kredytu kosztem spokoju braku podwyżki stóp procentowych przez okres 5 lub 7 lat, nie znając tak na prawdę czasu kiedy stopy mogą pójść z górę – coraz częściej słyszy się, że stan podwyżki stóp procentowych to czasoookres nawet 2 lat;
• czy wybór stałej stopy procentowej, które proponują banki tak na prawdę nam się opłaca?

Co oferuje rynek?

Przygotowałem zestawienie tego co obecnie oferują banki i jaka różnica jest pomięzy stałą a zmienną stopą procentową. Różnica pomiędzy WIBOR-em sprzed pandemii a tym obecnym to jakieś 1,5%. Moim zdaniem, by obecnie opłacało się wybierac stałą stopę procentową należałoby wybierać taką różnicę, która będzie mniejsza niżeli te 1,5% ponieważ o tyle co najmniej na pewno stopy pójdą w górę. Pamiętać należy też, że w każdej chwili można zmienić zmienne oprocentowanie na stałe (gdyby nagle stopy zaczęły za bardzo szaleć).

Kredyty z 10% wkładem własnym

Kredyty z 20% wkładem własnym